今日消息法拍房是什么？為買法拍房 女子辭職后臥底法拍公司

文 | 顯微一線觀察，作者 | 楚樵，編輯 | 卓然
對于預(yù)算有限的年輕人來說，買房是一場與現(xiàn)實的博弈。
為了實現(xiàn)“安家”的夢想，在理想與能力之間尋找平衡時，有人另辟蹊徑，將目光投向低于市場價格的法拍房。
然而，法拍房并非“天上掉餡餅”，它自帶的風(fēng)險和不確定性，也讓“房主”之路充滿了波折與挑戰(zhàn)。
有人拍下房子后，陷入與前房主和法官的漫長“拉鋸戰(zhàn)”；有人為了深入了解法拍房，毅然辭去工作，潛入法拍公司當(dāng)起“臥底”；還有人滿懷期待地收房時，卻發(fā)現(xiàn)“家”已被拆得面目全非；
但也有人打開房門，看到的是一塵不染的房間，感動到落淚，默默祝福原房主東山再起……
以下是關(guān)于他們的真實故事：
勇敢的人先享受世界
從去年開始，嘉嘉開始關(guān)注法拍房。
嘉嘉在北京的CBD上班，她的目標(biāo)很明確，房子要在公司附近五公里的范圍內(nèi)。
但她的預(yù)算只有三百萬。嘉嘉心里清楚，這樣的總價在國貿(mào)周邊想安個家也不是不可能，不過只能買傳說中的“老破小”：房齡超過二十年，面積四五十平，樓道里貼著各種小廣告，上下樓需要爬步梯。

圖 | 嘉嘉實地考察過的社區(qū)
“先有個落腳的地方，等以后條件好了再換。”
抱著“曲線救國”的心態(tài)，她下載了好幾個房屋買賣APP，周末一有空就去看房子，也是在看房的過程中，她了解到法拍房。
因為是特殊處置的資產(chǎn)，法拍房通常會以較低的價格起拍，存大很大的“撿漏”機(jī)會，有些房源甚至能以低于市場價20%-30%的價格成交。這對于預(yù)算有限的嘉嘉來說，無疑有很大的吸引力。
嘉嘉算了一筆賬：如果能在法拍房市場找到合適的房子，不僅能省下一大筆錢，還能用剩下的資金裝修或者投資。

圖 | 嘉嘉實地考察過的社區(qū)
不過，“撿漏”并不那么簡單。
嘉嘉曾經(jīng)看過一套房子，戶型、朝向都不錯，起拍價格為200萬，而該小區(qū)同樣戶型的房子價格在350萬以上。
起初，她以為可以撿到“大漏”，后來看法院公示才知道，該房子的原房主，也就是被執(zhí)行人在屋內(nèi)死亡。
“一般情況下，一套房子的關(guān)注人數(shù)也就幾十個，但那套房子有200多人關(guān)注，2000多人圍觀，不過已經(jīng)進(jìn)入二拍了，報名人數(shù)還是0。”
還有一套起拍價200多萬的房子，房齡相對較新，市值也在350萬以上，但看過標(biāo)的調(diào)查表后，嘉嘉發(fā)現(xiàn)該房子并未騰空。
因為不確定是有長租住戶還是有居住權(quán)的人在用，這樣的房子她也不敢拍，否則稍有不慎，就有可能陷入漫長的“拉扯”。

圖 | 嘉嘉實地考察過的社區(qū)
有朋友曾跟她說，有人買過一套未騰空的法拍房，結(jié)果十多年都沒能住進(jìn)去。原因是原房主已被執(zhí)行死刑，而其母親八十多了，沒有其他住房，法院也無法強(qiáng)制執(zhí)行。
有人說買法拍房跟賭博一樣，全憑運(yùn)氣。但在抖音博主@土豆彭 看來，“勇敢的人可以先享受世界。”
去年夏天，土豆彭以300萬元的價格成功拍下一套住宅。回想起當(dāng)時的拍賣過程，他至今仍覺得有些夢幻。
該房源位于北京朝陽區(qū)，一拍價格為280萬元，有兩個人報名但無人出價；二拍220萬元起拍，吸引了25人報名。當(dāng)時土豆彭的心理預(yù)期是260萬，如果超過這個價格就放棄。
然而，實際競拍比他預(yù)想得要激烈，還沒等他出價，價格就飆升到299萬元。因為已經(jīng)交了20多萬的保證金，土豆彭決定嘗試一次，從299萬加到了300萬。本以為競拍還會繼續(xù)，沒想到自他出價300萬元，再無其他人競價。

圖 | 土豆彭買下法拍房的房產(chǎn)證
就這樣，30歲這年，土豆彭拍下了自己在北京的第一套房，這也算是而立之年他送給自己的“成年禮”吧。
進(jìn)不去自家門的“房主”
第一次聽到“法拍房”這幾個字的時候，小唐不自覺地將其與刑偵電視劇里的場景聯(lián)系到一起。在她年輕的生命里，還從未和法院打過交道。
在成都漂泊幾年之后，她愛上了這座城市，也很想在這里有個“家”。
“擁有屬于自己的房子，會讓我覺得有歸屬感。”
但有限的儲蓄余額讓小唐望房卻步。在朋友的介紹下，她第一次聽說了法拍房。盡管上網(wǎng)查閱了大量信息，她依然心存疑慮。
為了深入了解法拍房，小唐辭去薪水不錯的工作，入職到一家法拍公司。現(xiàn)在，她已經(jīng)在法拍公司工作快半個月了，對法拍房的來龍去脈也有了基本的了解。
“法拍房本質(zhì)上是一個多贏的解決方案：買房人有機(jī)會以較低價格入手，債權(quán)人能夠收回資金，法院順利結(jié)案，債務(wù)人也得以解脫。不過，與普通房產(chǎn)交易相比，購買法拍房確實存在一定的風(fēng)險。”
風(fēng)險，這是小唐在法拍公司學(xué)到的第一課。法拍房雖然價格誘人，但背后的隱患不容忽視。
首先，法拍房通常只能通過圖片和文字描述了解房屋狀況，雖然法院也會組織實地看房，但機(jī)會有限。有些房屋可能存在嚴(yán)重?fù)p壞、欠繳物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，甚至被原房主或他人占用，導(dǎo)致收房困難。
其次，部分法拍房可能存在產(chǎn)權(quán)不清晰、抵押未解除、共有產(chǎn)權(quán)人糾紛等問題，導(dǎo)致無法過戶，或面臨復(fù)雜的法律程序。
此外，戶口遷移也是一大問題，原房主的戶口可能遲遲無法遷出，影響買家的落戶需求。如果是貸款買房，貸款風(fēng)險也需要考慮。法拍房通常要求在規(guī)定時間內(nèi)付清全款，如果貸款審批延遲或未能通過，買家可能面臨違約風(fēng)險。
“法拍房是一個案件的最后一步，從原房主的債務(wù)問題產(chǎn)生，到債權(quán)人起訴，再到房產(chǎn)掛網(wǎng)拍賣，整個過程往往需要耗費(fèi)一兩年的時間。購買法拍房如果一切順利，可能十天半個月就能拿到產(chǎn)權(quán)證，但拿到產(chǎn)權(quán)證并不意味著你可以順利入住，真正的挑戰(zhàn)可能才剛剛開始。”
花300萬拍下北京的房子后，土豆彭順利地拿到了房產(chǎn)證。然而，直到拿到房產(chǎn)證的那一刻，他還從未親眼見過自己的房子長什么樣。
當(dāng)他以房主的身份敲開房門時，卻發(fā)現(xiàn)里面住著原房主的親戚。從此，他踏上了漫長的收房之路。
“給法官打電話，問什么時候可以騰退，法官說他沒辦法給我明確的時間保證，只能盡量去和當(dāng)事人溝通。”
那次實地看房的時候，土豆彭和里面居住的人起了沖突，叫來了警察。但是騰房這件事，警察解決不了，只能找法院。
“房子在我名下，我還著貸款，但是我沒地方住。”土豆彭很無奈，“300萬是我的全部身家性命，但在法官的眼里，它只是許許多多案件中的一個，所以只能一遍遍地給法官打電話。”
雖然歷時三個多月才成功收房，但相對來說，土豆彭還算幸運(yùn)。至少原房主愿意配合交接，而且房子內(nèi)部也保持得相對完好。

圖 | 土豆彭收房時的現(xiàn)場照片
然而，并非所有法拍房買家都像他這般走運(yùn)。
有人在網(wǎng)上分享了自己的經(jīng)歷：拍賣時看到的房屋圖片顯示房間完好無損，但等到收房時，卻發(fā)現(xiàn)房子已被原房主拆得亂七八糟，一片狼藉。

圖 | 網(wǎng)友分享的收房現(xiàn)場
法拍房的收房過程，某種程度上也是一場對人性的考驗。原房主對房屋的處置方式，往往折射出他們真實的內(nèi)心狀態(tài)。
有些人雖然失去了房產(chǎn)，但仍保持著尊嚴(yán)和體面，將房屋收拾得整潔有序，但也有一些人因為不甘心或者憤怒，以破壞房屋的方式發(fā)泄情緒，拆門窗、砸墻面、破壞水電設(shè)施，讓新房主為他們的失去“付出代價”。
“被法拍的有的也是可憐人，大多數(shù)人還是比較理智的。”
小唐記得，有一次和同事陪客戶去收房時，她注意到原房主在搬走前特意將房間打掃得干干凈凈，桌椅、地面一塵不染，仿佛主人只是出了趟遠(yuǎn)門。
那一刻，客戶被感動得當(dāng)場落淚。她不知道這位房主如今身在何處，但她在心里默默送出了祝福，希望他能夠早日東山再起……
被“拍賣”的人生
每一套房子里都有不同的人生。在北京做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這些年，大姚見過太多悲歡離合。
他記得那對為了孩子上學(xué)，一家三口擠在10多平米學(xué)區(qū)房里的年輕夫妻；記得那位賣掉住了半輩子的房子，只為給老伴治病的老先生；也記得那位在豪宅里獨(dú)自流淚、神情落寞的富太太。
房子是容器，裝滿了人間百態(tài)。大姚漸漸明白，他賣的不是房子，而是人們對生活的期待。有人期待安穩(wěn)，有人期待改變，有人期待重生。
而法拍房則承載著更多的故事。每一套被拍賣的房子背后，都是一段被現(xiàn)實擊碎的生活。
“看到那么多深陷債務(wù)的人、失去工作的人，不得不‘流浪街頭’，感覺很唏噓。”大姚感慨，“每次接手這樣的房源，我都希望下一個主人能讓它們重新煥發(fā)生機(jī)，也讓那些被現(xiàn)實擊碎的生活，有機(jī)會重新拼湊起來。”
房子看得多了，嘉嘉對人生也有了更深的感悟：“我們看到的人生，往往只是別人希望我們看到的樣子，但世事無常，哪有那么多事事如意？

圖 | 網(wǎng)絡(luò)上的法拍房源
每當(dāng)我用手指滑動屏幕，點(diǎn)開那些司法拍賣的房子時，總是不由自主地想象房子背后的故事——被執(zhí)行人究竟是一個怎樣的人？他們經(jīng)歷了什么？
應(yīng)該沒有幾個人是真心想成為‘老賴’的吧，大多數(shù)人都是被生活的變故推到了這一步，或多或少都有一些心酸和無奈。”
作為深圳的一名資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，劉楊經(jīng)手過眾多法拍房案例。
在他接觸的案例中，有因斷供而失去房產(chǎn)的普通打工人，有因生意失敗欠下巨額債務(wù)無力償還的中小企業(yè)主，也有曾經(jīng)風(fēng)光無限、最終卻跌落谷底的商界大佬。
在曾到過的法拍房現(xiàn)場中，劉楊印象最深的是某知名企業(yè)家的前住宅。
從踏入小區(qū)的那一刻起，奢華氣息便撲面而來。這是一套市場價接近一億的稀缺公寓，總面積超過四百平方米，起拍價為市場價的一半。
據(jù)說，這位前商界大佬在世界各地?fù)碛袛?shù)百套房產(chǎn)，這套豪宅只不過是其龐大資產(chǎn)版圖中的一小塊。
在深圳的法拍房市場中，豪宅占據(jù)了相當(dāng)一部分比例。諸如深圳灣一號、紅樹灣等高端樓盤常有現(xiàn)身，這些房產(chǎn)的原房主有的曾是財富金字塔頂端的人物。
“坐在360度全景落地窗前，俯瞰壯麗的海景，聽音樂、喝咖啡、品紅酒，那些普通人只能在影視劇里看到的場景，曾經(jīng)是他們最普通不過的日常。”
然而，命運(yùn)多舛。
有人因投資失敗或經(jīng)營不善，人到中年一切歸零，不得不從頭再來；也有人因觸犯法律，余生將在鐵窗中度過，再也沒有重新來過的機(jī)會。
“無論財富多寡，人生的起落總是難以預(yù)料。而房子，不過是這段旅程中的一個注腳。”劉楊感嘆，“盡管法拍房的背后往往隱藏著悲劇，但我還是希望通過自己的努力，盡力促成皆大歡喜的結(jié)局。”
嘉嘉看上的房子下個月就要起拍了，報名的人不多，她覺得自己勝算的可能性比較大。
她開始想象，如何用有限的預(yù)算將這套“老破小”改造成一個溫馨的小窩：刷一面亮色的墻，鋪上原木地板，再擺幾盆綠植，讓老房子煥發(fā)活力。
畢竟，房子再舊，也是自己的家。