被稱為可“重錘”學區房的教師輪崗終于來了，然而，北京大部分學區房房價表現仍然堅挺。
7月20日，北京市教委負責人在市政協年度提案辦理協商會上表示，今年9月秋季學期開學后，全市所有區都將開展教師交流輪崗。
早在去年8月，北京市教委已經釋放出將大面積、大比例推進教師輪崗的信號。交流輪崗的對象是義務教育階段公辦學校的校長和教師，凡是距離退休時間超過5年、并且在同一所學校連續工作6年及以上的，原則上應進行交流輪崗。
交流的主要形式包括區域內校長交流輪換、骨干教師均衡配置、普通教師派位輪崗三個維度。據悉，一年來，北京已有8個區參與試點，分別是東城、西城、朝陽、海淀、大興、延慶、門頭溝、密云。今年秋季，輪崗范圍將擴至全市所有區。
教師輪崗并非新鮮事，北京市教委的官網上，涉及“教師輪崗”的政策文件最早可追溯至2012年，以前教師輪崗主要為了平衡城鄉教育資源分配，此次，教師輪崗則側重縮小北京城區內的校際差距，為學區房降溫。
但是，距秋季開學還有一個月，北京市教委官網并未披露輪崗細節。《財經》記者致電市教委，得到回復是輪崗具體怎么操作由各個區教委決定。西城區教委工作人員則表示，市里還在開會討論，區教委目前沒有制定細則。
作為教育“雙減”組合拳的一環，此次教師輪崗在公布初期受到極大關注，有家長和炒房者認為該舉措將給學區房帶來沖擊。
然而，消息發布近兩周內，《財經》記者走訪了北京海淀、西城等熱門學區，發現學區房均價波動并不明顯。
房天下平臺顯示，7月16日至7月30日，蜂鳥社區、康橋水郡、黃莊小區等北京老牌學區房均價在13.5萬/平方米-16.8萬/平方米之間，成交價漲跌不一，每平方米漲跌幅度均價不超過3000元。
學區房價格為何沒跳水？
多位教師、家長及教育領域專家認為，輪崗細則不完善，僅區內調配，學校有較大自主操作空間，名師基本不出校等問題，導致教師輪崗對學區房的降溫作用有限。
“近期房價總體平穩，成交量也正常，沒有大幅跳水的情況。”北京宣布全市實行教師輪崗后的第一個周末，海淀區、西城區熱門學區房周邊鏈家中介人員告訴《財經》記者。他們均表示，最近，有意向購買學區房的家長也幾乎沒有咨詢過該政策。
《財經》記者獲悉，此次教師輪崗主要為區內進行，而且具體輪崗教師數量未公布，對家長們沖擊并不大。
“要感覺到力度的話，肯定是知名的校長或老師有規模性的輪動，但目前沒有聽到類似消息。我們從家長群里得到的消息是，有的學校會有十多個老師參與輪崗。”一位海淀區小學家長告訴《財經》記者。
一位石景山區的初中老師向《財經》記者描述了學校的輪崗細節：他所在的學校有6位老師參與了輪崗，占全體教師的比例不到10%。輪崗規則由區教委主導，但具體誰去，學校有很大的自主操作空間，一般是集團內部各學校協商決定，也會參考教師的意愿。
“學校一般不愿把校內最頂尖的教師資源往外放，但又得完成輪崗任務，就傾向于把一些非主科的、處于邊緣位置的老師輪出去。”該老師透露。
一位家長也證實了上述情況，在升學上，學校之間畢竟是競爭關系。好學校一般要在保證自己教學質量的基礎上，調出一部分優質教師，平衡其他學校的教學水平。所以家長還是更傾向于讓孩子去傳統強校就讀。
中關村三小附近的熱門學區蜂鳥家園，該小區樓齡18年，6月均價約17萬元/平方米。攝影：劉昕中關村三小附近的熱門學區蜂鳥家園，該小區樓齡18年，6月均價約17萬元/平方米。攝影：劉昕
從康橋水郡看到的中關村三小，該小區與中關村三小僅一墻之隔。攝影：劉昕從康橋水郡看到的中關村三小，該小區與中關村三小僅一墻之隔。攝影：劉昕
《財經》記者獲悉，家長們搶購學區房大多是被升學神話吸引，但這些不僅因為學校的師資力量，還有這些學區周邊的氛圍，以及其吸納的優質生源。因此，僅讓教師輪崗很難讓他們放棄搶購學區房。
例如，在海淀中關村片區，這里大多是中國科學院的家屬小區，樓齡雖老，但仍然很受追捧。“你身邊大都是中科院的子弟，大家不攀比吃穿，比的是學習和綜合素質，孩子自然而然會被這種氛圍影響。”一位中關村片區的鏈家經紀人談道，大多數買房家長給他的印象是更在乎孩子從小的玩伴與所處的圈層。
熱門小學中關村一小，距離黃莊小區步行10分鐘。攝影：劉昕熱門小學中關村一小，距離黃莊小區步行10分鐘。攝影：劉昕
受訪的教育專家、家長、中介有一個共識，名師只是一所學校整體教學質量眾多影響因素中的一環，不能起決定作用，優質生源更重要。
優質生源并不只體現在學生個人的智力、天賦和努力程度上，背后是整個家庭對教育的重視。一位中介這樣舉例：“當家長愿意用1000萬買一套學區房，那他也愿意每年出四五十萬在孩子的培育上。”
因此，好學校實際上通過周圍片區的房價篩選了好生源，雙方共同塑造了“升學神話”。
“家長們挑選好學校時的判定標準不是師資，而是一種對好學校的綜合認知，是品牌效應、學校所處地理區位等因素綜合作用的結果。家長對于人大附有多少好老師是不了解的，但只要人大附是人大附，它就依然有吸引力。”某券商教育領域首席分析師吳勁草認為。
區位房熱度壓過學區房
近幾年，在房住不炒總指揮棒下，北京市出臺過一系列政策，例如多校劃片、六年一學位，力圖給學區房降溫。
以西城區的德勝里一區為例，據悉，這里的小戶型價格在2021年曾達到20萬/平方米，大一點的戶型價格也在18萬/平方米左右。
而西城區去年發布“多校劃片”政策，給德勝的學區房市場帶來不小震蕩。該政策規定，2020年7月31日后購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
受該政策影響，德勝片區大量新購房家庭的子女在幼升小階段被調劑出區。花高價買學區房的家長未能如愿將孩子送進心儀學校，德勝片區的學區房價格也應聲而落。現在，德勝里一區的均價穩定在15萬-16萬/平方米，學區房降溫初見成效。
但是，在“就近入學”的大原則未變情況下，買到一些名校云集的區位，就意味著可以保證極高的入學概率。例如中關村蜂鳥社區附近的房子始終維持在較高水平。
吳勁草表示，決定學區房價格更重要的政策是公民同招、電腦搖號，這徹底改變了房子與學校的綁定關系。但不意味著學區房會成為歷史，它會以新的“區位房”的形態存在。在就近分配的邏輯下，如果M2（廣義貨幣）持續較高速增長、貨幣政策環境相對寬松，區位房的價格反而還會上漲。
比如一所學校在科技公司、重點高校云集的中關村，其就具備了區位優勢，人員也會朝這里聚集。這所學校周邊房產的價格就必然比一所郊區強校周邊房產的價格高。
給學區房降溫，道阻且長
學區房過熱的根本原因是優質教育資源供小于求。
2015年，我國全面實施二胎政策，北京市2016、2017兩年的出生人數均持續走高，2017年更是達到近10年的峰值。這些新生兒將在2022年、2023年迎來入學高峰，這兩年教育資源的緊缺情況尤為突出，學區房熱度自然居高不下。
（1949-2021年北京市居民出生、死亡變動情況。來源：北京市衛生健康大數據與政策研究中心）（1949-2021年北京市居民出生、死亡變動情況。來源：北京市衛生健康大數據與政策研究中心）
給學區房降溫，很難靠某個單一政策達到目的，需要多舉并施促進教育公平，也需要讓市場用更長的時間消化政策。
中國教育科學研究院研究員儲朝輝表示，在教師輪崗的同時，要用系統的政策來實現教育資源均衡。在經費的撥付、項目的執行等環節對所有學校平等對待。只有學校之間是平等的，才能真正實現學生之間的平等。
景暉智庫首席經濟學家胡景暉提出可以參考“德國模式”：德國不管是鄉村還是城市，公立教育階段的軟硬件、甚至教師工資都是統一的。不會有特別好的學校，也不會有特別壞的學校，自然就沒有學區房的概念。同時，鼓勵好學校成立教育集團，整合教育資源，也對拉動整體教育水平有幫助。
教育觀念的革新也頗為關鍵。今年北京中考難度降低，是對以往拔尖式教育思維的挑戰。當考試更加注重基礎知識，“超前培育”也就沒有了市場，學校要體現自己的特色，需從考試之外的不同角度去培養學生。
“考試是指揮棒，我們家長不是盯政策，而是盯指揮棒。如果未來幾年北京中考難度還是這么低，加上教師輪崗，或許會對降低學區房熱度產生很大的作用。”一位西城區學生家長這樣說。
58安居客房產研究院分院院長張波表示，目前出臺的一系列政策都比較直接，學區房能否降溫，不是看未來還會出臺多少新政策，而是目前這些政策是否能有效地大力推進下去。比如輪崗政策落地之后，老師的后勤保障工作做好、細化具體的操作模式，這才是核心。
本文作者為《財經》特約作者及記者
時間：2022-08-04 09:42:58
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