為了確保事情或工作有序有效開展，常常需要預(yù)先制定方案，方案的內(nèi)容和形式都要圍繞著主題來展開，最終達(dá)到預(yù)期的效果和意義。那么問題來了，方案應(yīng)該怎么寫？以下是小編幫大家整理的物業(yè)管理方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業(yè)管理方案1
我項(xiàng)目學(xué)習(xí)了總公司關(guān)于《項(xiàng)目服務(wù)管理》的文件后，根據(jù)考核表的各項(xiàng)內(nèi)容在規(guī)定的時間內(nèi)完成自查，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目工作中存在不足之處：
一、保安服務(wù)方面：管理較松散，保安員服務(wù)素質(zhì)較低；
二、車輛管理方面：車輛亂停亂放時有出現(xiàn)；
三、環(huán)境衛(wèi)生清潔方面不到位；
四、其他方面。
針對以上不足之處，提出整改措施如下；
一、保安服務(wù)方面：
1、圍繞提高保安的責(zé)任心問題加強(qiáng)培訓(xùn)教育，結(jié)合工作考評，考評不合格進(jìn)行嚴(yán)肅處理；
2、對個別年齡偏大的逐步進(jìn)行調(diào)整；
3、加強(qiáng)對夜間重點(diǎn)部位的巡查，如車庫、樓道、辦公層及小區(qū)四周；
4、在提高責(zé)任心的同時加強(qiáng)對保安的監(jiān)督，對晚間保安的值勤情況每周進(jìn)行查崗，對責(zé)任心不強(qiáng)者及時進(jìn)行處罰或辭退。
二、車輛管理方面：
1、做好車庫方向指示、導(dǎo)示牌；
2、做好停車管理的告示宣傳；
3、增加人員對車庫的管理。
三、加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生清潔方面：
1、加強(qiáng)對保潔人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，嚴(yán)格環(huán)境衛(wèi)生日檢工作及時發(fā)現(xiàn)死
角和清理死角，對不負(fù)責(zé)任的保潔員予以處罰；
2、裝修垃圾做到及時清理，提高對裝修現(xiàn)場的巡查力度。對垃圾亂堆放的行為及時進(jìn)行教育與整改；
3、對地下車庫進(jìn)行全面清掃，安排專人對車庫進(jìn)行保潔，實(shí)施車輛和保潔的規(guī)范管理；
4、小區(qū)樓道地面太臟問題，將組織多次清理。
四、其他方面：
1、監(jiān)控布點(diǎn)問題：對于增加監(jiān)控布點(diǎn)問題，將會同開發(fā)單位和施工單位，對小區(qū)監(jiān)控布點(diǎn)進(jìn)行定位，施工；
2、樓道照明問題：對于匯源大廈電路老化、短路等情況。
①重新布線
②改造舊電路
③更換聲光控
3、已完成的工作：車庫內(nèi)溝蓋板的更換。匯源大廈電梯因在辦理電梯更換的手續(xù)，采用臨時性處理辦法，地上用地毯裝飾，吊頂缺失的頂板用亞克力板重新安裝。電梯墻面的小廣告進(jìn)行了清理。車庫內(nèi)增加了指示牌，進(jìn)車道進(jìn)行改造，避免小車進(jìn)出時刮擦底盤的現(xiàn)象。在今后的工作中，我們將強(qiáng)化敬業(yè)精神，增強(qiáng)責(zé)任意識，提高完成工作的標(biāo)準(zhǔn)。不足之處請領(lǐng)導(dǎo)指正。
物業(yè)管理方案2
服務(wù)定位：
我們致力于提供比河南物業(yè)管理更高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，打造安全、高效、專業(yè)、溫馨的辦公和居住環(huán)境，營造和諧、現(xiàn)代、高端的氛圍。
服務(wù)思路：
我們的服務(wù)禮儀親切、熱情、規(guī)范，流程方便、快捷、高效，項(xiàng)目細(xì)致、貼心、周到，讓客戶感受到安全、舒適、溫馨的服務(wù)，整體環(huán)境清新、寧靜、愉悅。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：
1）我們對業(yè)主/商戶謙虛有禮，樸實(shí)大方，表情自然，面帶微笑；
2）我們尊重業(yè)主/商戶的俗和慣，不品頭評足；
3）我們嚴(yán)格遵守約定的時間，不誤時，不失約，快速準(zhǔn)確地提供服務(wù)；
4）我們在上崗或在公共場所時，不高聲呼叫，動作輕穩(wěn)，聲音柔和，不打擾人；
5）我們同業(yè)主/商戶交談時注意傾聽，不隨意插嘴或打斷客戶談話；
6）我們不說對業(yè)主/商戶不禮貌的話，不做業(yè)主/商戶忌諱的動作；
7）我們使用敬語：根據(jù)時間、場合、對象，正確運(yùn)用迎接、問候、告別等敬語；
8）我們對業(yè)主/商戶使用請求、建議、勸告式語言，不準(zhǔn)使用否定、命令、訓(xùn)戒式語言；
9）我們的服務(wù)語言應(yīng)使用普通話和規(guī)范語言，不使用俗語、俚語和粗語。
服務(wù)目標(biāo)：
我們的目標(biāo)是將洛陽上海灘華府打造成央企總部服務(wù)和物業(yè)服務(wù)的標(biāo)桿。
客服主管工作規(guī)程
職務(wù)：客服主管
直屬上級：服務(wù)中心經(jīng)理（物業(yè)經(jīng)理）
1、在服務(wù)中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)客服部的管理服務(wù)工作。
2、根據(jù)服務(wù)中心的近、遠(yuǎn)期目標(biāo)和統(tǒng)一部署，負(fù)責(zé)建立業(yè)主/商戶服務(wù)體系，制定、修改、充實(shí)客服部各項(xiàng)管理制度和服務(wù)流程，并組織實(shí)施。
3、負(fù)責(zé)客服部的管理和日常事務(wù)處理的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)。充分發(fā)揮服務(wù)中心信息、調(diào)度、指揮中心的職能，協(xié)調(diào)好與各部門的關(guān)系，確保為業(yè)戶提供高質(zhì)量的服務(wù)。
4、負(fù)責(zé)按照服務(wù)中心的計劃部署，領(lǐng)導(dǎo)客服部開展并完成部門的服務(wù)及經(jīng)營目標(biāo)。
5、在總公司有重大接待任務(wù)或慶典活動時，須根據(jù)相關(guān)預(yù)案，組織相關(guān)部門和人員全力配合集團(tuán)，完成好總公司交辦的各項(xiàng)工作。
6、負(fù)責(zé)按流程實(shí)施客戶提出的各類服務(wù)需求，提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，使客戶滿意。
7、負(fù)責(zé)小區(qū)文化活動的策劃、組織、實(shí)施，營造良好的辦公文化氛圍。
8、與業(yè)主/商戶建立并保持良好關(guān)系，定期走訪業(yè)戶，征求意見建議，掌握意向和需求，及時將得到的信息整理匯報給服務(wù)中心經(jīng)理，并配合制定相應(yīng)的服務(wù)方案。
9、每月定期將客服部收集的信息進(jìn)行匯總、梳理、分析，形成月報上報服務(wù)中心經(jīng)理。遇急、特、重、大、突發(fā)情況信息及時向服務(wù)中心經(jīng)理匯報。
客服專員工作規(guī)程：
作為客服專員，直接向客服主管匯報。主要職責(zé)包括但不限于以下幾點(diǎn)：
1、根據(jù)業(yè)主/商戶服務(wù)體系，提供一站式服務(wù)，處理日常事務(wù)接待、報修、投訴、咨詢等問題。
2、協(xié)調(diào)本部門與各部門的工作。
3、處理日常投訴問題，對于難以處理的投訴需上報客服主管，重大投訴可直接上報服務(wù)中心總監(jiān)。
4、負(fù)責(zé)客服部的文件、信息、資料的收發(fā)、整理、歸類、建檔及移交至服務(wù)中心檔案室。
5、負(fù)責(zé)客戶請修、投訴的接待、受理、跟進(jìn)、回訪。
6、向業(yè)戶作解釋、宣傳相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定。
7、接待外來訪客。
8、記錄客戶的日常報修，及時通知工程部進(jìn)行維修，并對維修效率和質(zhì)量進(jìn)行跟蹤、回訪。
9、對業(yè)主/商戶物品的搬出，按有關(guān)規(guī)定開具“物品放行通知單”。
10、解答業(yè)主/商戶提出的各種問題及咨詢，并及時向客服部主管匯報。
物業(yè)前臺接待工作規(guī)程：
作為前臺接待員，直接向客服主管匯報。主要職責(zé)包括但不限于以下幾點(diǎn)：
1、熱情接待業(yè)主/商戶的各種投訴、報修以及求助并做好記錄。
3、做好日常的臨時訪客接待、登記、卡證發(fā)放等工作。
4、負(fù)責(zé)小區(qū)來客的來訪接待、記錄、傳遞、反饋和解釋；對業(yè)主/商戶投訴跟蹤處理，重大問題及時向服務(wù)中心經(jīng)理或客服主管匯報。
5、熱情接待業(yè)主/商戶的求助或投訴，盡力幫助解決問題，滿足需求。
6、對業(yè)主/商戶的問題，迅速響應(yīng)，協(xié)調(diào)安排相關(guān)職能部門落實(shí)解決，并跟進(jìn)解決情況回復(fù)，最后做好登記。
7、遇到無法解決的問題，要立即向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，在問題未得到解決前，要做好解釋工作，并盡快給予明確答復(fù)。
8、負(fù)責(zé)業(yè)主/商戶入住手續(xù)辦理、房屋交接驗(yàn)收、入住資料簽定與發(fā)放、房屋鑰匙的管理與發(fā)放等具體工作。
9、遵照裝修管理的相關(guān)規(guī)定為業(yè)主/商戶辦理裝修手續(xù)。
10、負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收資料、業(yè)主/商戶入住資料、裝修資料的收集存檔，資料輸入電腦等相關(guān)工作。
11、每月催繳各類費(fèi)用。
12、完成中心領(lǐng)導(dǎo)或主管交辦的其他任務(wù)。
客服部工作要求：
1、在工作期間，員工應(yīng)著統(tǒng)一的工裝，佩戴員工證。
2、不得留怪發(fā)、長指甲，男員工不得留胡須和長發(fā)。
3、在工作崗位或巡邏時，員工的坐姿、站姿、走姿應(yīng)該端正規(guī)范。不得倚靠墻壁或臺子，并且不得將手插入衣袋或褲袋中。除非工作需要，員工不得卷起袖子或卷起褲腳。
4、辦公室應(yīng)該保持安靜，員工在工作期間不得交頭接耳、大聲喧嘩或打鬧嬉戲。在值班期間，員工不得吃零食、看報紙或做與工作無關(guān)的事情。
5、員工的辦公桌面應(yīng)該保持整潔，不得擺放個人物品。辦公椅應(yīng)該擺放整齊，離開時應(yīng)將辦公椅推回辦公臺內(nèi)。
6、當(dāng)業(yè)主到訪時，員工應(yīng)該立即起立，面帶微笑，主動與業(yè)主或商戶打招呼。員工在與業(yè)主或商戶交談時應(yīng)該熱情友好、仔細(xì)傾聽并耐心解答。對于特殊情況，員工需要做書面記錄，并將投訴事項(xiàng)記錄在業(yè)主或商戶投訴記錄薄上。
7、在工作崗位和禁煙區(qū)內(nèi)禁止吸煙。
8、前臺人員的形象要求如下：（A）員工應(yīng)該穿著統(tǒng)一的制服，并在統(tǒng)一位置佩戴員工證，精神飽滿地投入工作；（B）員工的儀容儀表應(yīng)該端莊大方，女員工應(yīng)該化淡妝，以親切、自然、整潔亮麗的精神面貌迎候業(yè)戶；（C）員工不得當(dāng)眾化妝、梳頭等；（D）員工的坐姿和站姿應(yīng)該端正規(guī)范，不得托腮或做其他不雅的動作；（E）員工應(yīng)該實(shí)行站立迎送服務(wù)，儀態(tài)端正，儀表整潔，熱情親切地迎送客戶。
9、員工應(yīng)該熟練掌握各項(xiàng)管理制度和客服程序。
二、遵守紀(jì)律
1、員工應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定時間上下班。
2、員工未經(jīng)部門主管批準(zhǔn)不得在工作時間內(nèi)更換制服或離崗。
3、員工必須按規(guī)定時間用餐，餐后應(yīng)盡快返回工作崗位，不得無故拖延用餐時間。
4、員工下班后非工作需要不得在辦公室逗留。
5、員工在上班時間內(nèi)不得閱讀書報、吃零食或做其他與工作無關(guān)的事情。
6、服務(wù)臺內(nèi)嚴(yán)禁空崗，有特殊情況需要離開時，員工應(yīng)向領(lǐng)班請示后安排別人接替。
三、愛護(hù)公物
1、員工不得在賬簿、信箋紙、墻壁、桌面等上亂寫亂畫。
2、員工領(lǐng)用對講機(jī)、鑰匙時必須做好登記和驗(yàn)收交接。
3、員工使用對講機(jī)時必須按規(guī)定拿好或插好，不得隨便放入衣袋或褲袋中，也不得抓天線或玩弄對講機(jī)。
4、員工未經(jīng)批準(zhǔn)不得隨便打私人電話或長時間占線。
5、員工不得挪用辦公室內(nèi)的辦公用品，不得損壞或弄亂辦公室內(nèi)或其他工作崗位上的公物。
6、員工應(yīng)保持服務(wù)臺內(nèi)和服務(wù)臺面上的清潔衛(wèi)生和整潔。除電話、筆架和一些手冊外，任何東西都不得放在臺面上。各種登記本和表格應(yīng)放在相應(yīng)的位置。員工應(yīng)保持地面整潔，不得放任何無關(guān)的物品。
四、服務(wù)的注意事項(xiàng)：
1、員工在接待業(yè)主或商戶時應(yīng)該待人接物周到禮貌、大方得體。
2、員工在為業(yè)主或商戶辦理業(yè)務(wù)時應(yīng)該熟練快捷，盡量節(jié)省業(yè)主或商戶的時間。
3、員工在與業(yè)主或商戶交談時應(yīng)該說話親切熱情、笑臉迎送，并尊重業(yè)主或商戶。
4、員工應(yīng)該在業(yè)主或商戶面前竭力為公司樹立良好形象。
5、員工在接待業(yè)主或商戶詢問時應(yīng)該有問必答、禮貌待客、百問不厭。
客服部門應(yīng)該掌握收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，包括物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)等等，以便在客戶咨詢時提供準(zhǔn)確的信息。
4、安全管理：
客服部門應(yīng)該了解大廈的安全管理措施，包括消防設(shè)備、應(yīng)急預(yù)案等等，以便在客戶遇到緊急情況時提供幫助。
5、服務(wù)流程：
客服部門應(yīng)該熟悉服務(wù)流程，包括客戶投訴處理、報修流程等等，以便為客戶提供高效的服務(wù)。
6、業(yè)務(wù)知識：
客服部門應(yīng)該掌握業(yè)務(wù)知識，包括物業(yè)管理、停車管理、安保管理等等，以便為客戶提供準(zhǔn)確的信息和解決方案。
7、禮儀規(guī)范：
客服部門應(yīng)該遵守禮儀規(guī)范，包括穿著、言談舉止等等，以便給客戶留下良好的印象。
本文介紹了物業(yè)服務(wù)中心的各項(xiàng)服務(wù)和管理流程。首先，物業(yè)服務(wù)中心收取的費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、增值服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)和停車位費(fèi)等。其次，大廈配套設(shè)施包括停車場、商業(yè)、安防、周邊交通和其他配套等。常用聯(lián)系電話包括派出所、消防、街道辦、社區(qū)、租賃辦、三防辦、供水、供電、供氣、視訊、服務(wù)中心和中控室等。裝修管理方面，業(yè)主需要填寫裝修申請書、裝修承諾書和裝修各項(xiàng)目平面圖紙，并繳納裝修保證金和垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用。裝修單位需要提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、承建資格證書復(fù)印件、裝修施工圖和施工方案、負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件、照片和聯(lián)系電話、施工人員身份證復(fù)印件和照片等資料。裝修備案需填寫《裝修備案表》，提供相關(guān)資料并簽字確認(rèn)。裝修備案期限最長不得超過三個月，如超過需重新延期備案。
1.如果裝修需要破壞原有的防水結(jié)構(gòu)，則必須提醒業(yè)主簽署“業(yè)主承諾”。
2.在引導(dǎo)業(yè)主和裝修負(fù)責(zé)人填寫相關(guān)表格后，應(yīng)對表格內(nèi)容和客戶提交的資料進(jìn)行復(fù)核檢查。我們要感謝業(yè)主對我們工作的支持，并將裝修資料轉(zhuǎn)交給裝修負(fù)責(zé)人或授權(quán)人審核，以完善備案手續(xù)。
3.裝修負(fù)責(zé)人審核裝修備案登記證中的裝修項(xiàng)目后，客服人員應(yīng)立即通知業(yè)主，并引導(dǎo)業(yè)主辦理后續(xù)手續(xù)。
4.前臺客服人員請業(yè)主和裝修負(fù)責(zé)人在《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》上分別簽字（一式三份），裝修單位、業(yè)主和服務(wù)中心各保留一份。
5.收取業(yè)主或裝修單位的裝修保證金。
6.前臺將《裝修備案登記證》復(fù)印兩份并交給裝修單位。其中一份上注明“辦理出入證專用”，并加蓋服務(wù)中心公章；另一份需由裝修單位粘在裝修戶門上。然后將《裝修備案登記證》原件交給業(yè)主，并告知其在退裝修保證金時需憑《裝修備案登記證》原件和裝修保證金收據(jù)前來前臺辦理退款手續(xù)。同時，要提醒裝修施工負(fù)責(zé)人，裝修結(jié)束后應(yīng)將所有施工人員的臨時出入卡退還前臺方可退還裝修保證金。
7.前臺客服對表格進(jìn)行檢查，確認(rèn)填寫完畢后，將《裝修備案登記證》、《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》、裝修公司營業(yè)裝修單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋公章）、承建資格證書復(fù)印件（加蓋公章）、顧客與裝修單位簽訂的裝修合同復(fù)印件和《施工人員登記表》按照此順序裝訂歸檔。
8.裝修資料歸檔對應(yīng)資料夾的樓棟編號，在每一份裝修文件夾中第一頁的裝修目錄上注明裝修期限、客戶姓名、裝修負(fù)責(zé)人電話、裝修情況和交稅情況。然后將裝修資料按照從低樓層到高樓層的順序放置。
五、裝修延期辦理
1.裝修單位憑裝修許可證兩份復(fù)印件以及《人員臨時出入卡》來前臺辦理延期手續(xù)。
2.前臺客服人員根據(jù)裝修施工單位上報的延期時間，按照裝修期限最長不超過三個月的標(biāo)準(zhǔn)審定延期時間。
3.將審定的延期時間分別在《裝修備案表》上注明，并寫明同意延期，并加蓋部門公章。
4.在裝修文件中注明延期時間。
5.在《人員臨時出入卡》上注明“延期至20xx年X月X日”，并加蓋部門公章。
六、裝修保證金退還辦理
1.裝修完工后，業(yè)主向服務(wù)中心申請裝修核查。核查合格后，入住三個月且由樓下業(yè)主簽字認(rèn)可后，可以在服務(wù)中心規(guī)定的時間前來前臺辦理退裝修保證金手續(xù)。
2.在退還裝修保證金之前，裝修單位要檢查裝修資料是否齊全。如果缺少某些資料，應(yīng)要求其補(bǔ)齊。
客戶投訴是物業(yè)管理服務(wù)中不可避免的一部分。為了保證客戶的滿意度，我們需要建立完善的投訴處理程序。投訴的內(nèi)容可以包括物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)收費(fèi)、文化活動組織、突發(fā)事件處理等方面。投訴的方式可以通過電話、親臨、信函、電子郵件或通過物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行。在處理投訴時，我們需要遵循“誰受理、誰處理、誰跟進(jìn)、誰回復(fù)”的原則。盡快處理投訴，如果無法解決，需要及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，并向客戶解釋說明。處理投訴時需要詳細(xì)記錄投訴內(nèi)容，判定投訴性質(zhì)，調(diào)查分析投訴原因，確定處理責(zé)任人，提出解決方案，并回復(fù)客戶。在處理完畢后，需要進(jìn)行回訪，征詢客戶對處理結(jié)果是否滿意，并對投訴的內(nèi)容、解決方案、處理過程、處理結(jié)果進(jìn)行總結(jié)評價。
1.要耐心傾聽，不與客戶爭辯，適度理解客戶的問題；
2.如有不明白的地方要問清楚，復(fù)述問題，確認(rèn)投訴，真誠對待客戶；
3.要詳細(xì)記錄客戶的問題，認(rèn)真分析，冷靜處理；
4.確定責(zé)任，及時處理，注重服務(wù)質(zhì)量；
5.必須回訪客戶，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提升服務(wù)水平。
七、客服回訪
一）客服回訪流程：
定期走訪，不定期回訪；
區(qū)域走訪和書面征詢投訴；
發(fā)放征詢表，記錄整改結(jié)果，反饋至客服部；立即通知責(zé)任部門整改；
對本部門和其他部門的問題進(jìn)行問題分析統(tǒng)計；回收征詢表，記錄歸檔。
二）客服回訪目的：
加強(qiáng)服務(wù)中心與客戶的關(guān)系，及時聽取意見和建議，改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)。
三）客服回訪規(guī)程：
1.定期回訪與不定期走訪相結(jié)合；
2.客服主管經(jīng)常參與回訪和走訪，并負(fù)責(zé)檢查客服人員的回訪效果；
3.客服中心經(jīng)理制定回訪計劃，匯總意見和建議，向分管副總監(jiān)匯報；
4.回訪和走訪內(nèi)容包括安保、清潔綠化、公共設(shè)施設(shè)備、特約服務(wù)費(fèi)、便捷程度、服務(wù)態(tài)度以及對服務(wù)中心的滿意程度等；
5.回訪和走訪人員要注意禮儀禮貌，將客戶的意見和建議詳細(xì)記錄在“回訪情況記錄表”上；
6.收集意見和建議，對于普通的意見和建議，當(dāng)場回復(fù)；對于投訴，按投訴處理流程處理，回訪率達(dá)100%；
7.匯總、分類、分析、總結(jié)回訪和走訪中收集到的信息，不斷提高對業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量和水平。
八、客戶滿意度調(diào)查
一）調(diào)查目的：
了解業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意程度，真實(shí)了解客戶的意見或建議，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。
二）調(diào)查周期：
原則上半年一次，一年2次，每年的6月和12月各調(diào)查一次。
三）調(diào)查流程：
1.客服部每月的6月或12月的15日左右發(fā)放滿意度調(diào)查表，有效企業(yè)的發(fā)放比例不低于95%；
2.客服部表單發(fā)放后10個工作日內(nèi)收回滿意度調(diào)查表，并確保有效回收率不低于95%；
3.客服部收回滿意度調(diào)查表后三個工作日內(nèi)完成統(tǒng)計工作；
4.客服部與次月提交滿意度調(diào)查分析報告。
四）意見整改：
1、對于調(diào)查表中企業(yè)提出的意見和建議，物業(yè)公司組織相關(guān)部門討論，并拿出初步解決意見；
2、對于企業(yè)提出的物業(yè)公司服務(wù)范圍內(nèi)的事務(wù)性工作，所轄項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理立刻組織人員整改。
3、對于企業(yè)提出的涉及開發(fā)商、集團(tuán)等重大問題，綜合管理部將向相關(guān)方匯報并確定最終的解決方案。
九、意見回復(fù)
1、為避免矛盾，物業(yè)公司將對每個業(yè)主提出的問題逐一回復(fù)，不對小區(qū)業(yè)主集體回復(fù)；
2、在沒有正式意見之前，客服部不得隨意回復(fù)意見；
物業(yè)管理方案3
一、概述
某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運(yùn)行機(jī)制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營環(huán)境圖
四、人事人事設(shè)置原則:
一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)。序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。3辦事員3文書、財務(wù)、勞資、后勤等。財會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。
五、經(jīng)營預(yù)測a)經(jīng)營收入:
19、14萬元(年度，以下省略)物業(yè)管理費(fèi):11、34萬元應(yīng)收
12、6萬元30000x12x0、35=126000(元)
預(yù)計收入11、34萬元(收繳率90%)維修服務(wù)費(fèi):0、5萬元特約服務(wù):5、8萬元其他收入:1、5萬元b)支出:20、25萬元人員工資福利:14萬元辦公費(fèi)用:2、5萬元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)維修保養(yǎng)費(fèi)用:1、5萬元稅金:1、05萬元不可預(yù)見費(fèi)用:1、2萬元c)潤虧:-1、11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入:10萬元(辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算:21、962萬元/年，0、61元/月xm2
(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計1經(jīng)理1120012002經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護(hù)衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合計:14、、17萬元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi):1、5萬元
(3)綠化管理費(fèi):綠化率45%1、04萬m2x1元/年xm2=1、04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費(fèi):2人x12月x80元/月x人=0、192萬元
(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi):7人x200元/年x人=0、14萬元
(6)辦公費(fèi):按管理人員工資總額25%計算
5、52萬元x25%=1、38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi):按10%計算即1萬元
(8)稅費(fèi):按營收5、5%繳納即1、052萬元
(9)保險費(fèi):暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計算1、36萬元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價格指導(dǎo)價格為0、35元/月xm2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗(yàn)收既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決。在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準(zhǔn)備工作治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進(jìn)一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;垃圾清運(yùn):增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)分步購置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;
2、協(xié)調(diào)工作與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。
3、入伙現(xiàn)場入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項(xiàng):避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。
八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。
其有關(guān)規(guī)定包括:國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。
十、日常管理
(一)房屋管理運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費(fèi)財務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理工作項(xiàng)目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補(bǔ)苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補(bǔ)24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時報告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場每周一次，每次1h標(biāo)準(zhǔn)人車進(jìn)出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費(fèi)90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當(dāng)措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練
(四)安全護(hù)衛(wèi)、停車管理
(五)保潔管理工作項(xiàng)目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標(biāo)準(zhǔn)地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運(yùn)率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運(yùn)垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運(yùn)垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
物業(yè)管理方案4
一、項(xiàng)目概述
該工廠位于內(nèi)蒙古呼和浩特市黃合少鎮(zhèn)南地村，占地面積為平方米，建筑面積為平方米，總投資為元人民幣。該工廠分為兩個部分，其中廠房面積為平方米，高級員工公寓樓面積約為平方米，員工數(shù)量將達(dá)到約人，是一個多元化的大型工業(yè)園區(qū)。
二、工廠物業(yè)特點(diǎn)
工廠物業(yè)與一般物業(yè)不同，其業(yè)主是法人而不是自然人。自然人尋求的是一個舒適的生活空間，而法人代表著企業(yè)，尋求的是一個適應(yīng)其生產(chǎn)經(jīng)營和辦公的公共空間。因此，物業(yè)管理工作要順應(yīng)這些特殊要求，才能使工廠物業(yè)管理有的放矢。企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營單位，除了內(nèi)部管理和接受國家工商、稅務(wù)、物價等部門的管理外，還需要協(xié)調(diào)生產(chǎn)、后勤服務(wù)、社會公共事務(wù)等多個方面。因此，工廠物業(yè)管理存在著基礎(chǔ)服務(wù)、延伸服務(wù)和廠區(qū)企業(yè)文化建設(shè)服務(wù)三大需求。基礎(chǔ)服務(wù)除住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容外，還包括直接保障正常生產(chǎn)的供電、給排水、電梯、消防、通訊、信息網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)；企業(yè)消防安全檢查和室內(nèi)電檢；為保障企業(yè)正常生產(chǎn)秩序?qū)碓L人員的嚴(yán)格管理；為企業(yè)產(chǎn)品、貨物的安全出入對各類車輛的管理；生產(chǎn)廢棄物的清運(yùn)、書刊信報和郵件的收發(fā)等等。延伸服務(wù)包括根據(jù)生產(chǎn)需求對廠房、辦公用房的裝修改造；車輛的落戶年審；會務(wù)服務(wù)、員工就餐，以及與市政、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供熱、村鎮(zhèn)街道等行政部門相關(guān)事務(wù)的協(xié)調(diào)。
三、物業(yè)管理要點(diǎn)
1、運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。同時結(jié)合所轄的廠區(qū)物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，全心全意為全體員工服務(wù)。為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“三個重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。
一）三個重點(diǎn)
1、完善服務(wù)、誠信待人
物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，因此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，員工至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為全體員工提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與全體員工建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解員工的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓員工享受到安心、舒心和稱心的工作（居住）環(huán)境。
2、環(huán)境管理責(zé)任到人
為創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境，我們將強(qiáng)化環(huán)境管理，責(zé)任到人。我們將建立一套完善的環(huán)境管理制度，明確責(zé)任分工，強(qiáng)化環(huán)境管理的各項(xiàng)工作，確保環(huán)境管理的有效性和可持續(xù)性。同時，我們將加強(qiáng)對員工的環(huán)保意識培訓(xùn)，使員工在工作中更加注重環(huán)境保護(hù)，共同營造一個良好的生產(chǎn)、工作環(huán)境。
3、安全生產(chǎn)，責(zé)任到人
安全生產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)，也是企業(yè)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。我們將建立一套完整的安全生產(chǎn)管理制度，明確責(zé)任分工，加強(qiáng)安全生產(chǎn)的各項(xiàng)工作，確保安全生產(chǎn)的有效性和可持續(xù)性。同時，我們將加強(qiáng)對員工的安全意識培訓(xùn)，使員工在工作中更加注重安全生產(chǎn)，共同營造一個安全、穩(wěn)定的生產(chǎn)、工作環(huán)境。
二）四項(xiàng)措施
1、建立全面、科學(xué)的管理體系
我們將建立一套全面、科學(xué)的物業(yè)管理體系，包括物業(yè)管理規(guī)章制度、服務(wù)流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、考核評價等方面，確保物業(yè)管理工作的科學(xué)性和規(guī)范性。
2、建立健全的服務(wù)流程
我們將建立健全的服務(wù)流程，包括服務(wù)咨詢、服務(wù)接待、服務(wù)實(shí)施、服務(wù)反饋等方面，確保服務(wù)工作的高效性和規(guī)范性。
3、建立完善的質(zhì)量管理體系
我們將建立完善的質(zhì)量管理體系，包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢查、質(zhì)量反饋等方面，確保服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。
4、建立科學(xué)的考核評價體系
我們將建立科學(xué)的考核評價體系，包括服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效率、服務(wù)態(tài)度等方面，確保物業(yè)管理工作的規(guī)范性和有效性。
廠區(qū)的環(huán)境管理對于全體員工來說都是非常重要的。因此，我們非常注重為員工創(chuàng)造一個良好、舒適的工作和居住環(huán)境。我們根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證廠區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為廠區(qū)所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。
在保證員工生命和財產(chǎn)安全方面，我們主張以實(shí)際情況為基礎(chǔ)的人員防范為主，以物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念。我們建立了一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍，并與政府職能部門緊密聯(lián)系，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為全體員工服務(wù)。我們建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險品進(jìn)入廠區(qū)，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。
我們制定了詳盡的執(zhí)行手冊，例如《物業(yè)部員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)全體員工的目的。我們時刻準(zhǔn)備著，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。同時，我們采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
為了提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，我們需要一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置。因此，我們按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)，中心設(shè)客服部、保安部、工程部、保潔部四個部門。客服部負(fù)責(zé)處理員工的咨詢、投訴，并提供協(xié)助；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心會議中心的管理；書寫各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出；負(fù)責(zé)服務(wù)單位的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作；負(fù)責(zé)服務(wù)單位檔案的建立與管理工作。這樣的管理架構(gòu)集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。
要求：大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有2年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。熟悉物業(yè)清潔、綠化、養(yǎng)護(hù)知識，了解各種清潔用品的使用規(guī)范。具備豐富的社會經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力，能夠應(yīng)對突發(fā)事件。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)樂業(yè)。
2.客服員要求：大專以上學(xué)歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗(yàn)。性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達(dá)能力較強(qiáng)。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。
3.保安管理部
1.保安管理部主管要求：大專學(xué)歷或同等學(xué)歷，熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和保安知識，具有較強(qiáng)的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力，能夠應(yīng)對突發(fā)事件。有一定的消防知識。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)樂業(yè)。部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。
2.保安管理員要求：高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175CM以上，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，需要有本地戶口擔(dān)保人。
3.監(jiān)控管理員要求：高中以上學(xué)歷，男身高175CM以上，女165CM以上，身體健康，不矯正視力為1.5，品行端正，工作認(rèn)真，需要有本地戶口。
4.工程管理部
1.工程管理部主管要求：大專以上學(xué)歷（工科專業(yè)），工程師職稱，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具備扎實(shí)的專業(yè)知識基礎(chǔ)，豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，極強(qiáng)的動手操作能力以及較強(qiáng)的資源運(yùn)用能力、組織管理能力和綜合事務(wù)管理能力，具有電工操作證。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)樂業(yè)。
2.弱電技工要求：大專以上學(xué)歷，電子技術(shù)、計算機(jī)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，具有獨(dú)立完成工作的能力，敬業(yè)精神強(qiáng)。
3.強(qiáng)電技工要求：身體健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，具有獨(dú)立完成工作的能力，敬業(yè)精神強(qiáng)。
4.空調(diào)技工要求：大專以上學(xué)歷，環(huán)境設(shè)備工程及制冷專業(yè)，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型設(shè)備的管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，具有獨(dú)立完成工作的能力，敬業(yè)精神強(qiáng)。
5.維修工要求：高中以上學(xué)歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有一定的口頭表達(dá)能力。
5.保潔綠化部
1.保潔綠化部主管要求：大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有2年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。熟悉物業(yè)清潔、綠化、養(yǎng)護(hù)知識，了解各種清潔用品的使用規(guī)范。具備豐富的社會經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力，能夠應(yīng)對突發(fā)事件。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)樂業(yè)。
物業(yè)管理方案5
為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程。現(xiàn)制定如下實(shí)施方案：
一、指導(dǎo)思想
以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo)，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”，構(gòu)建與xx經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。
二、主要目標(biāo)
總體目標(biāo)：力爭到20xx年末，xx市區(qū)（包括xx區(qū)，以下簡稱xx區(qū)）實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約xx幢房屋，建筑面積約xx萬平方米，涉及住戶約xx萬戶）基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長效機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。
具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制，爭取實(shí)現(xiàn)“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。
三、實(shí)施范圍
xx市區(qū)xx區(qū)范圍內(nèi)同時符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：
1.20xx年以前建成。
2.房屋標(biāo)準(zhǔn)成套。
3.尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。
四、基本原則
1.堅持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長效管理機(jī)制。
2.堅持突出重點(diǎn)。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機(jī)制。
3.堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建管并舉。
4.堅持項(xiàng)目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個，避免重復(fù)施工影響居民生活。
5.堅持業(yè)主參與。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實(shí)落實(shí)“四問四權(quán)”，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。
五、實(shí)施步驟
1.調(diào)查計劃階段。20xx年xx月底前，完成機(jī)構(gòu)組建、xx區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計劃安排等工作。
2.全面推進(jìn)階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進(jìn)xx區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個的原則組織實(shí)施，其中20xx年完成xx萬平方米，20xx年完成xx萬平方米，xx年完成xx萬平方米，累計完成xx萬平方米。
對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。
六、改善措施
（一）完善硬件配置。
1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：
（1）劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>
（2）建設(shè)特種設(shè)施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。
（3）配備物管用房。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。
2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：
（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。
（2）環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。
（3）房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。
（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。
（二）建立物管機(jī)制。
在對住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制。
1.確定管理模式。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認(rèn)同意后予以接收。
征求居民意見以戶為單位（一個獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書面形式進(jìn)行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會在兩個月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，指導(dǎo)業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制。
2.實(shí)施物業(yè)管理。
（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照xx市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足。
（2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
七、資金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。
2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：
（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費(fèi)用，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。
（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請，經(jīng)區(qū)政府審核并報市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。
直管公房、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。
（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；電力桿線“上改下”的電氣配套費(fèi)及一戶一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān)；自來水一戶一表改造費(fèi)用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。
（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費(fèi)用。工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。
3.住宅小區(qū)日常管理長效機(jī)制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財政按1：1配套解決。
八、保障措施
1.建立工作機(jī)制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作。
2.落實(shí)資金保障。物業(yè)管理改善專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財政年度預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財政應(yīng)確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計。要加強(qiáng)對資金使用的管理，審計結(jié)果作為最終決算依據(jù)。
3.加大扶持力度。住宅小區(qū)實(shí)行“準(zhǔn)物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼；建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機(jī)制，對考核優(yōu)秀的單位（個人）進(jìn)行獎勵；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免；水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并支付管理單位專項(xiàng)委托費(fèi)用。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變。
4.加強(qiáng)考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級聯(lián)動機(jī)制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)施年度目標(biāo)考核，具體考核辦法另行制訂。
5.加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理方案6
一、管理目標(biāo)：
1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，達(dá)到深圳市安全文明（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；
2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，達(dá)到廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；
3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，達(dá)到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；
4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財產(chǎn)安全；
5、小區(qū)清潔實(shí)行專職保潔員責(zé)任制，保證小區(qū)內(nèi)24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；
6、小區(qū)車輛實(shí)行智能化ic卡管理，車輛憑卡進(jìn)出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來車輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)；
8、水電維修班實(shí)行24小時值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常，設(shè)備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護(hù)、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項(xiàng)指標(biāo)：
1.房屋完好率： 100％
2.房屋零修、急修及時率： 99％
3.維修工程質(zhì)量合格率： 100％
4.管理費(fèi)收繳率： ≥98％
5.綠化完好率： 99％
6.清潔、保潔率： ≥99％
7.道路完好率及使用率： 100％
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％
9.排水管、明暗溝完好率： 100％
10.路燈完好率： 100％
11.汽車場完好率： 100％
12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率： 100％
13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率： 0
14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率： ≤1／年
15.消防設(shè)施、設(shè)備完好率： 100％
16.火警發(fā)生率： ≤1％
17.火災(zāi)發(fā)生率： 0％
18.違章發(fā)生率： 2％
19.違章處理率： 100％
20.用戶有效投訴率： ≤2％
21.有效投訴處理率： 100％
22.管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率： 100％
23.特種作業(yè)員工持證上崗率： 100％
24.維修服務(wù)回訪率： ≥30％
25.業(yè)主（住戶）對物業(yè)管理綜合滿意率： ≥98％服務(wù)特色（“菜單式”服務(wù)模式）
一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式
即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務(wù)外，還提供了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。
二、快速、完善的服務(wù)形式：首按責(zé)任制+三分鐘服務(wù)承諾
1、首按責(zé)任制
每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務(wù)建議時應(yīng)對處理時間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認(rèn)的應(yīng)該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務(wù)承諾
第一接待人接到客戶的建議時，應(yīng)及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分 鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。
三、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)
1、三米微笑服務(wù)
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。
2、站立式服務(wù)
站立式服務(wù)表現(xiàn)在：（1）各固定崗（道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時站立服務(wù)，早班和中班在工作 服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進(jìn)門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務(wù)時間
1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時專人服務(wù)，客戶有任何需求可以得到最及時的服務(wù)。
2、維修班實(shí)行24小時專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)可以得到是及時的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時專人服務(wù)，并在無專人值班的時間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關(guān)的人員。 所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關(guān)懷與幫助。
4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶提供服務(wù)。
五、豐富的社區(qū)文化活動
豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表現(xiàn)在舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中形成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)
常規(guī)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅是對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對公共場所進(jìn)行管理，對全體客戶提供共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中， 因此開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)內(nèi)容。
七、實(shí)行完全的封閉式管理
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人 員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個好處。社區(qū)文化
一、社區(qū)文化宗旨
提高社區(qū)文化工作質(zhì)量，增強(qiáng)社區(qū)居民綜合素質(zhì)！
二、社區(qū)文化理念
增強(qiáng)鄰里交流，復(fù)古樸素民風(fēng)。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！
三、社區(qū)文化最終成果展望：
1、當(dāng)人們走進(jìn)小區(qū)的時候，就能聽到從空中傳來悠揚(yáng)的背景音樂、看到優(yōu)雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振；
2、小區(qū)的每一個成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動中來，讓小區(qū)每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。
3、不管走到那里，都可以欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術(shù)館中。
4、生活在這里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與這里絕緣。
四、社區(qū)文化的硬件建設(shè)：
社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素，從所周知，現(xiàn)代文明的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來完 成的，而良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。環(huán)境對于一個人的心理影響是相當(dāng)重要的，當(dāng)一個人長期處在良好的環(huán)境當(dāng)中，便會不知 不覺地提高自身的素質(zhì)，而如果每個人的素質(zhì)都得到了提高，那么整個社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來了。總的來說，社區(qū)文化的硬件部分應(yīng)該包括：
1、會所，包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等；
2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；
3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；
4、公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺，這樣可以提高管理處社區(qū)文化活動的專業(yè)性。
對于會所應(yīng)該盡可能利用其功能，并加強(qiáng)現(xiàn)代化管理；對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；對于室外健身場所，則應(yīng)該加以適當(dāng)引導(dǎo) ，形成正確的、自發(fā)性的健身氛圍。總之，對于社區(qū)文化的硬件，應(yīng)該重在利用，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)該放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上。
五、社區(qū)文化的軟件建設(shè)：
軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的中心組成部分，它包括一系列的活動計劃、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項(xiàng)活動籌備人員的組織協(xié)調(diào)能力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。
根據(jù)社區(qū)文化的活動形式、活動風(fēng)格，社區(qū)文化軟件的內(nèi)容可概括為以下五大部分：
（一）體育類
體育類社區(qū)文化目的在于通過倡導(dǎo)體育健身的精神，利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶參與體育鍛煉，進(jìn)而形成各種自發(fā)性組織，從而形成積極、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū)，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區(qū)文化活動，包括：
1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓(xùn)練、比賽
（1） 球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等；
（2） 棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；
（3） 牌類：橋牌、撲克牌；
（4） 游泳：游泳培訓(xùn)班，游泳比賽；
（5） 拳類：太極拳、太極劍等。
2、每年一次，以小區(qū)為單位，由公司組織大型體育活動比賽
3、在社區(qū)公共場所設(shè)置室外健身器材
4、利用國內(nèi)國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織集體觀看重要比賽，掛宣傳標(biāo)語等，增強(qiáng)民眾體育健身意識。
（二）文學(xué)類
文學(xué)類社區(qū)文化的定位比較高，主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學(xué)活動，從而吸引更多的住 戶前來參加活動，通過舉辦各種文學(xué)活動，提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣，最后形成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類社區(qū)文化操作比較困難，而且效果很難預(yù)測，所以只適合那些住戶文化素質(zhì)較高的小區(qū)。具體的文學(xué)類社區(qū)文化活動，包括：
1、組織互換藏書活動；
2、文學(xué)寫作興趣小組；
3、各種興趣小組：紅學(xué)會、水學(xué)會、西學(xué)會、三學(xué)會等。
（三）藝術(shù)類
藝術(shù)類社區(qū)文化是內(nèi)容最廣泛，也是實(shí)際工作中運(yùn)用最多的形式，主要通過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區(qū)文化活動中來，并形成若干自發(fā)性組織。這類社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū)，其主要活動包括：
1、成立各種興趣小組，定期組織訓(xùn)練、匯演、競賽，可先以各小區(qū)為單位，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團(tuán)體：
（1）聲樂：民樂團(tuán)、合唱團(tuán)、獨(dú)唱團(tuán)、各地戲曲團(tuán)
（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓(xùn)練、比賽
（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費(fèi)寫春聯(lián)、畫年畫活動
（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎(chǔ)，定期組織成員進(jìn)行外拍、作品交流展示活動
（5）外語興趣組：引進(jìn)外語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入小區(qū)，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓(xùn)等
2、營造社區(qū)藝術(shù)氛圍
（1）將小區(qū)各藝術(shù)團(tuán)體成員的優(yōu)秀作品（書法、山水畫等）加以裝飾后，在社區(qū)公共場所（大堂、會所等）展示，一方面可增加各團(tuán)體成員的積極性，另一方面可增加小區(qū)公共場的藝術(shù)氛圍；
（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；
3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。
（四）康體類
從意義上說，康體類社區(qū)文化是最具有社會效應(yīng)的活動，不僅可以帶動小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動，進(jìn)而形成一種生活模式，還可以對小區(qū)的周邊帶來一些服務(wù)，正因?yàn)橛辛己玫纳鐣?yīng)，康體類活動猶如異軍突起，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類活動個體包括：
1、提供健身、娛樂場所（室內(nèi)室外），為小區(qū)成員長期開放，并加以必要的輔導(dǎo)
2、定期組織爬山、游園、自駕游活動
3、定期組織美容、健身講座
5、定期組織集體體檢（最好是免費(fèi)體檢）
6、暑假組織少年夏令營活動
6、籌建社區(qū)健康站，請專家定期或長期提供健康咨詢、急救等
（五）經(jīng)濟(jì)類
經(jīng)濟(jì)類社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶相互幫助，形成一些商會，定期組織活動，在小區(qū)范圍內(nèi)形成一種濃郁的商業(yè)氣息，并使小區(qū)中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強(qiáng)，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類活動具體包括：
1、定期邀請成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報告
2、成立各種商會
3、定期邀請房地產(chǎn)專家做房地產(chǎn)租售交易介紹，并提供現(xiàn)場咨詢
4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，并提供現(xiàn)場咨詢
5、根據(jù)住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動
物業(yè)管理方案7
為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結(jié)合我辦實(shí)際，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案。
一、組織領(lǐng)導(dǎo)
組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）
副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權(quán)（牌樓辦事處社區(qū)服務(wù)中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）
陳守元（印盒石社區(qū)主任）
陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）
黃東方（萬安社區(qū)主任）
潘中英（太平社區(qū)主任）
王明（石峰村主任）
葉平（大河溝社區(qū)主任）
周君（搭馬橋社區(qū)主任）
何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）
何小燕（牌樓社區(qū)主任）
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在社區(qū)服務(wù)中心，幸坤權(quán)兼任辦公室主任。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點(diǎn)，協(xié)調(diào)幫助社區(qū)居委會解決有關(guān)問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務(wù)站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。
二、規(guī)劃與目標(biāo)
1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū)，（其中基礎(chǔ)條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）個；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個。
印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。
觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。
萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。
太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。
大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。
搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。
牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。
2、工作目標(biāo)。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎(chǔ)，直接關(guān)系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對于我區(qū)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市、文明城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標(biāo)是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認(rèn)識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在20xx年底，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實(shí)施步驟
1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進(jìn)行摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區(qū)居民意見的基礎(chǔ)上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案。
2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運(yùn)用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認(rèn)識實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點(diǎn)（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區(qū)。
4、總結(jié)推廣（20xx年11月1日——11月30日）。總結(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)在各社區(qū)加以推廣，試點(diǎn)中的問題和不足之處加以修正和改進(jìn)，在具體實(shí)施過程中搞好分類督促指導(dǎo)，推進(jìn)（重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例）在我辦的全面落實(shí)。
四、主要措施
1、物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組每月召開一次會議，學(xué)習(xí)上級有關(guān)文件和會議精神，分析進(jìn)度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標(biāo)管理責(zé)任制。街道和社區(qū)居委會主要領(lǐng)導(dǎo)是落實(shí)物業(yè)管理的第一責(zé)任人，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解情況，積極協(xié)調(diào)解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有計劃有步驟地推進(jìn)。
3、強(qiáng)化考評，嚴(yán)肅紀(jì)律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進(jìn)物業(yè)管理工作的情況進(jìn)行督促檢查和評比，對物管工作落實(shí)好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人，年終進(jìn)行表彰。對群眾反映強(qiáng)烈，不認(rèn)真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關(guān)部門推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時督導(dǎo)，責(zé)令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
物業(yè)管理方案8
物業(yè)服務(wù)要結(jié)合自身的實(shí)際情況、管理架構(gòu)、員工素質(zhì)層次結(jié)構(gòu)及管理服務(wù)樓盤的品種類型，進(jìn)而總結(jié)升華自己企業(yè)的價值觀發(fā)展取向和發(fā)展戰(zhàn)略，形成自身的體系，去引領(lǐng)企業(yè)發(fā)展和凝聚員工的歸屬感。
一、企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂和精神支柱，著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家于光遠(yuǎn)先生說過“三流的企業(yè)靠生產(chǎn)，二流的企業(yè)靠營銷，一流的企業(yè)靠文化。”物業(yè)企業(yè)只有在不斷建立和完善自己的企業(yè)文化體系，才能形成促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動力。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立科學(xué)完善的制度及考核體系：
(一)《BI行為規(guī)范》，制定一套文明、規(guī)范的員工行為服務(wù)準(zhǔn)則，讓每個員工以此為標(biāo)準(zhǔn)來約束自己的言行舉止，以此形成規(guī)范服務(wù)，嚴(yán)格做事的良好氛圍。
(二)《公司制度》統(tǒng)一公司內(nèi)部管理制度;
(三)《管理處各崗位員工職責(zé)》制定各個服務(wù)崗位的工作職責(zé)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(四)制定〈各崗位管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程〉各個服務(wù)崗位規(guī)范工作流程;
(五)各相關(guān)崗位工作經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考核辦法;
(六)統(tǒng)一規(guī)格內(nèi)容的各種登記薄及表格的規(guī)范填寫;
(七)執(zhí)行力，落實(shí)各項(xiàng)制度、規(guī)定及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督檢查獎罰辦法。
三、必須做好六項(xiàng)基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)工作：
(一)房屋公共部位的維修;
(二)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的管理運(yùn)行與維修維護(hù);
(三)管轄范圍內(nèi)環(huán)境綠化保潔工作;
(四)公區(qū)秩序的安全與維護(hù)工作;
(五)各種資料檔案的規(guī)范管理;
(六)綜合性的業(yè)主、客戶文明服務(wù)工作。
四、引進(jìn)和培訓(xùn)高素質(zhì)人才，全面提高企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，不斷的組織中層骨干人員外出學(xué)，考察先進(jìn)物業(yè)企業(yè)的理念和做法，開拓視野，引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升自我，結(jié)合實(shí)際進(jìn)行融合，創(chuàng)造出自己的先進(jìn)服務(wù)方法、措施和理念。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的員工流動性很大，新的員工面孔不斷在出現(xiàn)，如不及時的思想改造和物業(yè)知識、技能、經(jīng)驗(yàn)的培訓(xùn)，整體物業(yè)服務(wù)水平就得不到提升，所以必須制定培訓(xùn)計劃，不斷地組織員工進(jìn)行理念思想培訓(xùn)、物業(yè)知識培訓(xùn)、崗位經(jīng)驗(yàn)技巧培訓(xùn)。
五、突破傳統(tǒng)管理服務(wù)內(nèi)容，開展深層次的多元化服務(wù)和產(chǎn)品多樣性服務(wù)，比如向業(yè)主開展房屋中介出租出售信、家政服務(wù)、室內(nèi)家電維修等有償服務(wù)。
六、努力使業(yè)主的物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值。
七、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的宣傳;通過樹立宣傳牌匾，開展各項(xiàng)活動。比如內(nèi)容可以展示通知、公告、，服務(wù)細(xì)則、理念、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)內(nèi)部好人好事、溫馨提示、天氣預(yù)報、消防知識等等，讓業(yè)主感覺到物業(yè)像親人的感覺。
文化是企業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向，價值觀是企業(yè)發(fā)展的核心，人才是企業(yè)發(fā)展的活力，品質(zhì)是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，規(guī)模是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的永恒。
如果從以上這七項(xiàng)措施來加強(qiáng)內(nèi)功建設(shè)，定能打好管理與服務(wù)基礎(chǔ)，以此為基礎(chǔ)，來不斷提升物業(yè)服務(wù)的地位和形像，會得到業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同。
物業(yè)管理方案9
第一節(jié)、顧問工作綱要
1、引進(jìn)香港先進(jìn)的物業(yè)管理制度
結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際狀況，引進(jìn)香港先進(jìn)的物業(yè)管理制度和先進(jìn)的設(shè)施、設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，包括計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能化管理體系及其它電腦軟件，另定期派出資深專家組成員巡視并指導(dǎo)、培訓(xùn)。
2、實(shí)行建筑后期介入管理
根據(jù)專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和物業(yè)的具體情況，于建筑后期實(shí)行物業(yè)管理前期介入，對工程設(shè)計、物業(yè)功能、規(guī)劃和布局等提出改進(jìn)或完善建設(shè)性意見。
3、協(xié)助接管驗(yàn)收入住工作
協(xié)助物業(yè)管理公司與開發(fā)商做好接管驗(yàn)收管理工作，分清雙方權(quán)力、義務(wù)、責(zé)任和費(fèi)用關(guān)系，并簽定委托管理合同。
4、協(xié)助公司行政架構(gòu)優(yōu)化組合
協(xié)助物業(yè)管理公司行政架構(gòu)的整改，合理地設(shè)計組織結(jié)構(gòu)，優(yōu)化崗位設(shè)置、工作流程和組織編制，削減不必要的人員，減少行政費(fèi)用，以達(dá)到精簡、高效的目的。
5、推行專業(yè)人員培訓(xùn)計劃
對原有人員進(jìn)行多方面考核，協(xié)助培訓(xùn)、篩選各類專業(yè)管理人員，制定各級員工考核計劃，并實(shí)施各類員工專業(yè)培訓(xùn)，以提高服務(wù)水平。
6、爭取專業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
協(xié)助物業(yè)管理公司不斷改善工作效率和管理運(yùn)作體系，調(diào)研修改各種管理程序、規(guī)章制度和操作表格，以通過ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系的認(rèn)證。
7、編制物業(yè)公約手冊
根據(jù)國家建設(shè)部指引和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)法律、法規(guī)、提供和制訂物業(yè)公共契約、業(yè)戶手冊、裝修管理手冊以及各項(xiàng)規(guī)章制度和各部門工作手冊，以提高管理效率，并制定各項(xiàng)工作長遠(yuǎn)計劃方案，每月向委托方作出工作匯報。
8、檢查公共設(shè)施良好運(yùn)作
檢查和保持各類公共設(shè)施（如電梯、水、電、空調(diào)、消防、監(jiān)控系統(tǒng)和防盜系統(tǒng)等）良好運(yùn)作，監(jiān)察各項(xiàng)保養(yǎng)服務(wù)素質(zhì)。
9、制定物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算方案
協(xié)助制定物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算方案，并報物價管理部門核實(shí)有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)和其它收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并每季或每月準(zhǔn)時做出詳細(xì)財務(wù)收支報告。
10、努力爭取優(yōu)秀管理榮譽(yù)
不斷提高管理服務(wù)水平，改善公共設(shè)施，進(jìn)行及時維修，協(xié)助管理者爭創(chuàng)市、省，以至全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目榮譽(yù)。
11、研究促進(jìn)物業(yè)銷售方法
進(jìn)行市場調(diào)查、定位、定價和推行有效的市場策劃，制定推廣宣傳計劃，研究促進(jìn)物業(yè)租售方案，提高物業(yè)使用率及出租和出售率，以達(dá)到物業(yè)保值目的。
12、推廣社區(qū)文化娛樂活動
協(xié)助籌辦各項(xiàng)節(jié)、日裝飾，社區(qū)活動及推廣節(jié)、目，定期主辦各類學(xué)術(shù)講座、康樂、文娛比賽，以創(chuàng)造物業(yè)文化之特色和形象，提高業(yè)戶對工作環(huán)境的歸屬感。
13、拓展一條龍全方位服務(wù)
協(xié)助物業(yè)管理公司開展“一條龍”服務(wù)，實(shí)行多種經(jīng)營，開辦小型超市、洗衣、托兒、專線汽車、快餐中心、商場中心、代理租售中介服務(wù)等。
第二節(jié)、顧問工作計劃安排
根據(jù)世紀(jì)大廈項(xiàng)目進(jìn)程和現(xiàn)狀，我司將該項(xiàng)目分為常規(guī)期顧問、監(jiān)督檢查期顧問兩個階段提供顧問服務(wù)。
一、常規(guī)期顧問階段的顧問服務(wù)內(nèi)容
1、在甲方需要對物業(yè)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動時，協(xié)助甲方進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的完善和穩(wěn)定運(yùn)行。
2、協(xié)助管理者選聘各專業(yè)物管工作人員，組建工作隊(duì)伍，并對各專業(yè)技術(shù)工作崗位進(jìn)行考核及資格等級的評定，以確保人員素質(zhì)。
3、提供設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單。
4、指導(dǎo)管理者對設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對維修保養(yǎng)工作的程序等級進(jìn)行劃分，對運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)、能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。
5、提供本物業(yè)內(nèi)物業(yè)管理VI設(shè)計需求及進(jìn)行設(shè)計方案要素評審。
6、協(xié)助管理者按ISO9001（20xx版）體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān)資料、文件，并在此基礎(chǔ)上引進(jìn)ISO14000和SA8000的理念。
7、協(xié)助管理者建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。
8、協(xié)助項(xiàng)目入伙階段的工作。
9、協(xié)助管理者編制對外分包的有關(guān)程序，協(xié)助評審各專業(yè)分包方。
10、顧問小組定期對項(xiàng)目進(jìn)行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，提出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況。
11、提供物業(yè)管理迎檢創(chuàng)優(yōu)咨詢指導(dǎo)。
12、對本項(xiàng)目物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行物管常識，相關(guān)法律、法規(guī)，各項(xiàng)專業(yè)技能，酒店式物業(yè)管理服務(wù)意識及行為規(guī)范培訓(xùn)。
二、監(jiān)督檢查期顧問階段的顧問服務(wù)內(nèi)容
1、顧問小組每三個月對項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行考核評價，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)行中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。
2、協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運(yùn)行。
3、根據(jù)管理者的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。
第三節(jié)、顧問期限、方式、價格及付款方式
一、顧問期為18個月。共分兩個階段，常規(guī)期顧問（12個月）和監(jiān)督檢查期顧問（6個月）。其中：
1、常規(guī)期顧問（12個月）的起止時間為：
2、監(jiān)督檢查期顧問（6個月）的起止時間為：
二、顧問方式及費(fèi)用
1、緊密型顧問方式：
（1）根據(jù)項(xiàng)目工作進(jìn)度及計劃，在常規(guī)期階段，分別派出顧問經(jīng)理、工程顧問主管、安全顧問主管常駐現(xiàn)場，為顧問項(xiàng)目量身定做管理與發(fā)展模式，打造一支一流的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，使業(yè)務(wù)和管理骨干在最短的時間內(nèi)擔(dān)當(dāng)起項(xiàng)目管理重任。協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目日常運(yùn)作與管理，對顧問項(xiàng)目進(jìn)行咨詢、策劃、指導(dǎo)，使其快速步入正規(guī)、躋身一流，最終達(dá)到顧問服務(wù)承諾的指標(biāo)。
（2）公司由業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、總工及安全管理專家組成顧問組，不定期對該項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場檢查、考評和作業(yè)指導(dǎo)。
（3）顧問費(fèi)用：總計人民幣陸拾萬元整（￥600，000）。
2、松散型顧問方式：
（1）根據(jù)項(xiàng)目工作進(jìn)度及顧問計劃安排，在常規(guī)期階段，采取分期派駐現(xiàn)場顧問經(jīng)理、工程顧問主管、安全顧問主管到場協(xié)助、指導(dǎo)各項(xiàng)工作展開的形式提供顧問服務(wù)（不長駐現(xiàn)場），現(xiàn)場顧問針對每一個階段性的顧問專題，定期赴現(xiàn)場提供顧問服務(wù)。
（2）公司顧問組遠(yuǎn)程指導(dǎo)現(xiàn)場作業(yè)工作。
（3）顧問費(fèi)用：總計人民幣肆拾捌萬元整（￥480，000）。
3、顧問人員深圳、克拉瑪依之間往返差旅費(fèi)、現(xiàn)場住宿費(fèi)由甲方提供，上述顧問費(fèi)中未含。
三、顧問費(fèi)用構(gòu)成
1、顧問組成員、顧問期派駐人員的人工費(fèi)（含工資、保險、各種福利補(bǔ)貼）；
2、對項(xiàng)目各階段進(jìn)行顧問指導(dǎo)、培訓(xùn)的費(fèi)用；
3、卓越物業(yè)管理的品牌使用費(fèi)用；
4、項(xiàng)目管理者來深參觀、考察、交流卓越物業(yè)管理的國優(yōu)、省優(yōu)等項(xiàng)目費(fèi)用（不含往返交通、食宿費(fèi)）；
5、稅金；
6、其他相關(guān)費(fèi)用。
四、付款方式
采用分期付款方式，全部款項(xiàng)按5期分階段付清，即：
1、簽約后一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問費(fèi)總額的30%；
2、常規(guī)期顧問工作開始后一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問費(fèi)總金額的20%；
3、常規(guī)期顧問工作滿3個月的第一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問費(fèi)總金額的20%；
4、常規(guī)期顧問工作滿9個月的第一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問費(fèi)總金額的20%；
5、監(jiān)督檢查期顧問工作開始后一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問費(fèi)總金額的10%。
物業(yè)管理方案10
一、公共服務(wù)
1、物業(yè)管理各部門人員統(tǒng)一服裝，衣著整潔，儀表端莊、表情自然和藹、對待老師、學(xué)生一視同仁；接待時主動、熱情；迎送接待學(xué)校老師、學(xué)生時，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇；對學(xué)校老師、學(xué)生的報修與求助耐心細(xì)致，認(rèn)真負(fù)責(zé)。
2、物業(yè)秩序維護(hù)部門與工程部門值班有完善的值班制度和交接班制度；認(rèn)真做好每日值班記錄。
3、物業(yè)工程部接到維修通知15分鐘內(nèi)到維修現(xiàn)場，普通線路、照明、漏水等維修2小時內(nèi)完成，小修2日內(nèi)修復(fù)，如遇維修困難事項(xiàng)，對學(xué)校老師作出合理解釋，做出限時承諾。
4、物業(yè)管理方與校方成立領(lǐng)導(dǎo)小組共管機(jī)制，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)日常物業(yè)管理，物業(yè)每月向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)物業(yè)管理日常工作的開展。
5、秩序維護(hù)部及工程部實(shí)行24X365小時值班，所有物業(yè)人員的聯(lián)系方式呈交校方一份，以備緊急聯(lián)系。
6、物業(yè)管理處每季度發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保物業(yè)服務(wù)及時、周到、方便。
二、設(shè)備設(shè)施管理
1、建立巡查制度，巡查內(nèi)容：
（1）每日巡查校區(qū)公共排污、排水管道，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
（2）每日巡查校區(qū)內(nèi)路燈及梯燈照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維修。
（3）每日巡查校區(qū)門窗、桌子、欄桿、圍墻等，如有損壞，立即進(jìn)行維修。
（4）每日巡查校區(qū)各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
（5）每半年檢查一次教學(xué)樓、宿舍樓主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向學(xué)校報告與建議。
（6）每年12月份對校區(qū)共用部位、設(shè)備設(shè)施、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握校區(qū)設(shè)備設(shè)施完損狀況，對完損程度做出評價。根據(jù)學(xué)校的委托組織維修工作。
（7）在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍樓設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點(diǎn)檢查
（8）巡檢有記錄，巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報告學(xué)校，由學(xué)校視情況處理。
2、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財物由物業(yè)管理公司承擔(dān)，大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用由校方承擔(dān)。
3、保持泵房清潔衛(wèi)生，地面排水暢通；水泵運(yùn)行正常，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；對宿舍樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復(fù)。
4、對化糞池及時進(jìn)行清理，保持出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物；樓面落水口等開裂、破損等及時更換；每月清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；排水暢通，無積水；地下管井堵塞及時疏通。
5、建立和完善校區(qū)供配電管理規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運(yùn)行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬；每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。
6、道路及配套設(shè)施加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計劃，按照合同約定實(shí)施；保持學(xué)校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時處理；
三、清潔服務(wù)
1、教學(xué)樓、宿舍樓樓梯、各樓層通道和樓梯臺階每日清潔打掃3次，并拖洗干凈；每日收集2次學(xué)生垃圾；每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、通道的防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；各梯間墻面、天花板每月除塵1次；每周擦1次門窗玻璃。保持地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；扶手護(hù)攔干凈、光亮；梯間頂棚無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無灰塵，地面干凈無雜物、污跡；門窗保持明亮、干凈。
2、每日對共用衛(wèi)生間清潔3次，（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；清洗大、小便池；用拖把拖干凈地面）。室內(nèi)無明顯臭味、便池潔凈基本無黃漬；地面基本潔凈。
3、每日對道路、兩側(cè)人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，目視道路、人行道干凈、無浮塵、無雜物、無油污，無積水、積雪、污漬、泥沙；雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪。
4、每日清掃2次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。
5、每天清潔1次涼亭等人文景觀（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅）；設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告校方處理。
6、秩序維護(hù)員每日對門衛(wèi)、崗?fù)けＷ孕星鍜?次，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃及窗臺，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。
7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運(yùn)2次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。
8、垃圾日產(chǎn)日清，每日收集垃圾送至指定地點(diǎn)，垃圾運(yùn)送過程有防掉落或飛揚(yáng)灑落措施，而后運(yùn)送至學(xué)校指定地點(diǎn)。
9、實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。
四、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理
1、草坪成活率在95％以上；整塊草地基本無明顯的草荒；無大面積病蟲害；無明顯的堆物堆料、搭棚、踐踏、侵占等現(xiàn)象；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲，每年進(jìn)行2次施肥、補(bǔ)苗；進(jìn)行3次修剪；發(fā)生病蟲害及時噴藥。
2、園林樹木生長長勢良好；樹木生長基本正常，沒有明顯死樹和明顯枯枝死杈；樹林無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝。
3、花壇花卉長勢較好；草本宿根花卉生長基本正常；發(fā)生病蟲害及人為損害后能及時防治，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象。
4、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年細(xì)致、認(rèn)真、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固；需要維修、刷白或刷油漆時向學(xué)校建議，由學(xué)校決定處理。
五、安全管理
1、組建專職秩序維護(hù)人員，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，體態(tài)良好；退伍軍人或接受過兩年以上相關(guān)訓(xùn)練，訓(xùn)練有素，掌握基本秩序維護(hù)技能，并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力；熟悉學(xué)校環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能妥善處理和應(yīng)對學(xué)校秩序維護(hù)工作；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛秩序維護(hù)工作，無犯罪記錄；秩序維護(hù)人員配備必備的安全護(hù)衛(wèi)工具；當(dāng)班時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執(zhí)勤時不吸煙、吃零食，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓粡澭劚常皟A后靠；交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。
2、門衛(wèi)各出入口24小時實(shí)行值班看守，主出入口至少有2人駐守；校園交通秩序管理，對進(jìn)出校園的車輛管理，來訪實(shí)行被訪人確認(rèn)后，登記入內(nèi)，離開交驗(yàn)來訪條，謝絕未經(jīng)學(xué)校批準(zhǔn)的車輛入內(nèi)，大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮、交通疏導(dǎo)等工作。
3、采用接觸式巡更系統(tǒng)，校區(qū)全方位巡邏次數(shù)白天8次，夜間巡邏次數(shù)6次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受學(xué)校老師、學(xué)生投訴和求助；回答學(xué)校老師、學(xué)生的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與公司、學(xué)校，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏記錄規(guī)范齊全。
4、制定校園應(yīng)急預(yù)案，主要有《水浸應(yīng)急處理規(guī)程》、《突發(fā)停電處理工作規(guī)程》、《防臺風(fēng)暴雨應(yīng)急處理規(guī)程》、《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理程序》、《異常情況處理規(guī)程》等；有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；書面描述緊急事故救護(hù)組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練；對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度；
5、監(jiān)控中心24小時值班，接到報警信號，秩序維護(hù)員立即趕往現(xiàn)場查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；協(xié)助有關(guān)部門維持學(xué)校正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時間報校方；對學(xué)校內(nèi)外圍邊界、角落、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的照明。
6、健全消防組織，建立消防責(zé)任制；定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障；制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊(duì)報警，并馬上派人前往報警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮；每月1次巡查消防栓、箱、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時正常運(yùn)轉(zhuǎn)；每年消防演習(xí)2次，以熟悉操作和檢查消防設(shè)備；每日填寫工作記錄，建檔備查。
六、宿舍管理
1、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定，使學(xué)生在宿舍有一個行為規(guī)范，便利于管理。
2、來訪登記，來訪人員經(jīng)被訪人確認(rèn)后，登記進(jìn)入。
3、男女生不得互相串宿舍，不準(zhǔn)許陌生人進(jìn)出宿舍。
4、按校方規(guī)定時間開關(guān)宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進(jìn)入宿舍。
5、每天協(xié)助學(xué)校有關(guān)部門查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點(diǎn)蠟燭、講話者進(jìn)行登記，及時回報給校方。
6、24小時全面監(jiān)管，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與財產(chǎn)安全。
七、檔案資料管理
各類檔案資料齊全完整，分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；及時變更登記，賬物相符。
物業(yè)管理方案11
以“創(chuàng)建衛(wèi)生城市，構(gòu)建和諧社會”為宗旨，不斷增強(qiáng)市民文明衛(wèi)生意識，改善居民生活工作環(huán)境，提高城市整體形象，讓人民群眾人人享受創(chuàng)建成果。根據(jù)“呼和浩特市創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市工作方案”的精神，現(xiàn)將我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)“創(chuàng)衛(wèi)”方案制定如下:
一、創(chuàng)建工作組織機(jī)構(gòu)
(一)成立呼和浩特市物業(yè)管理住宅小區(qū)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市領(lǐng)導(dǎo)小組(以下簡稱創(chuàng)衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)小組)。
組長:小圖(市房產(chǎn)局局長)
副組長:小宏(市房產(chǎn)局副局長)
陳巴特爾(市物業(yè)處處長)
成員:小芳(市物業(yè)處副處長) 韓朝惠(市物業(yè)處管理科科長)
小宏(新城區(qū)物業(yè)局局長)
小貴(賽罕區(qū)物業(yè)辦主任)
小毅(玉泉區(qū)物業(yè)辦主任)
小梅(回民區(qū)物業(yè)辦主任)
(二)領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市辦公室(以下簡稱創(chuàng)衛(wèi)辦)，負(fù)責(zé)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市的日常工作。
主任:小爾
副主任:小芳小惠
成員:由管理科、協(xié)會及四區(qū)物業(yè)辦抽調(diào)人員組成
二、任務(wù)與要求
(一)明確責(zé)任目標(biāo)
1、“創(chuàng)衛(wèi)辦”要根據(jù)“創(chuàng)衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)小組”的意見，對創(chuàng)建階段工作進(jìn)行安排部署；聽取四區(qū)物業(yè)辦(局)創(chuàng)衛(wèi)工作匯報，提出要求，協(xié)調(diào)解決問題，檢查督辦四區(qū)物業(yè)辦每一階段的工作任務(wù)；及時通報各階段工作的進(jìn)展情況和存在的問題，負(fù)責(zé)創(chuàng)衛(wèi)工作的通報、簡報等宣傳工作
2、四區(qū)物業(yè)辦(局)要立即行動起來，成立創(chuàng)衛(wèi)工作小組，制定轄區(qū)創(chuàng)衛(wèi)工作方案，真正做到領(lǐng)導(dǎo)、工作人員、措施、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任五個到位。根據(jù)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)現(xiàn)狀，分開好、中、差三個層次規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的衛(wèi)生監(jiān)管力度，重點(diǎn)督促中等及差的小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)抓好小區(qū)的衛(wèi)生管理，健全各類衛(wèi)生設(shè)施，建立衛(wèi)生管理制度，落實(shí)清掃保潔人員，保持環(huán)境整潔，垃圾收集、儲存、清運(yùn)符合衛(wèi)生要求。
(二)具體要求:
“創(chuàng)衛(wèi)”是一項(xiàng)十分艱巨、繁重長效的系統(tǒng)工程，要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到: 1、小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清；
2、小區(qū)內(nèi)道路、綠地等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；
3、花草修剪整齊美觀；
4、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物等現(xiàn)象；
5、房屋外觀完整、整潔；室外招牌、廣告牌、霓虹燈保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損；
6、對二次供水蓄水池要定期清洗消毒，建立檔案，水箱要加蓋加鎖；
7、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象；
8、車輛管理有序，按規(guī)定位置停放。
(三)重點(diǎn)整治內(nèi)容:
定期清理衛(wèi)生死角；清理樓道、雨蓬亂堆亂放等雜物；清洗墻壁亂貼亂畫等廣告；特別是目前各小區(qū)自行車棚擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象十分嚴(yán)重，要加大力度進(jìn)行整治，在全面整治的基礎(chǔ)上，要加強(qiáng)日常保潔管理。
三、創(chuàng)建工作步驟
1、動員部署階段(20xx年3月~4月)
成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，討論方案，明確職責(zé)，研究工作；召開物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作動員大會；
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定具體工作方案，對照標(biāo)準(zhǔn)，查找問題。
2、整改提高階段(20xx年4月~5月)
開展全市范圍內(nèi)模擬檢查，對發(fā)現(xiàn)問題限期整改達(dá)標(biāo)。
3、考核驗(yàn)收階段(20xx年5月~6月)
認(rèn)真對照模擬檢查結(jié)果，逐條逐項(xiàng)進(jìn)行梳理、擺問題、找差距、要在鞏固現(xiàn)有成績的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化長效管理，提高工作水平。迎接各級部門的調(diào)研、技術(shù)考核和綜合檢查。
創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市工作要同創(chuàng)建國家環(huán)保模范城市工作緊密結(jié)合，發(fā)揮各自優(yōu)勢，同步協(xié)調(diào)推進(jìn)，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區(qū)調(diào)動廣大業(yè)主對創(chuàng)建工作的積極性，共同為創(chuàng)建工作獻(xiàn)策獻(xiàn)力，積極參與到各項(xiàng)創(chuàng)建活動中來，讓廣大業(yè)主真正成為創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市的主力軍。
四、加大宣傳力度，營造濃厚的創(chuàng)建氛圍
在創(chuàng)建活動中，要積極開展多種多樣的宣傳活動，切實(shí)加大宣傳工作力度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區(qū)，利用宣傳欄開展公共衛(wèi)生、個人衛(wèi)生和預(yù)防疾病等相關(guān)知識的宣傳，懸掛宣傳橫幅，每個住宅小區(qū)要在顯著位置設(shè)立至少一處大型創(chuàng)衛(wèi)公益廣告牌。進(jìn)一步增強(qiáng)業(yè)主的衛(wèi)生意識、健康意識、環(huán)境意識和創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市的參與意識，努力營造人人關(guān)心創(chuàng)建、人人參與創(chuàng)建的良好氣氛。
物業(yè)管理方案12
一、安全管理
1、成立有校方參與的共管機(jī)制。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任教師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)桂林師范高等專科學(xué)校日常物業(yè)管理運(yùn)作，物業(yè)定期〔每月或每季度〕向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報上階段的物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。
2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定，使學(xué)生在宿舍有一個行為標(biāo)準(zhǔn)，便利于管理。
3、管理人員持證上崗、著制服、標(biāo)志明顯。
4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。
4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學(xué)生宿舍每層樓設(shè)置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標(biāo)志成立義務(wù)消防隊(duì)，做好學(xué)生的防火監(jiān)督教育工作。
5、24小時全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與物品平安。
6、完善各項(xiàng)管理制度
〔1〕來訪登記，來訪人員經(jīng)被紡人確認(rèn)后，本校人士可入內(nèi)，校外人士須在保衛(wèi)處等待。
〔2〕男女生不得互相串宿舍。
〔3〕按校方規(guī)定開關(guān)宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進(jìn)入宿舍。
〔4〕每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點(diǎn)蠟燭、講話者進(jìn)行登記，及時回報給校方。
〔5〕發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時間報校方。
〔6〕開展意見調(diào)查，物業(yè)定期〔每季度或半年〕發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校與學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業(yè)管理效勞。
6、員工效勞態(tài)度：員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容熱情效勞，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。
7、我方不承當(dāng)因?qū)W生自身行為造成的安全事故責(zé)任。
二、環(huán)境衛(wèi)生管理
1、實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生效勞，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。
2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。
3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生，進(jìn)行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。
4、每天上下午各清掃一次，全天候保潔，每小時循環(huán)保潔一次，先外至內(nèi)。清潔標(biāo)準(zhǔn)：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內(nèi)紙屑不超過兩片，沒有1厘米以上的石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運(yùn)及時，清運(yùn)率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；玻璃門窗、鏡面和燈具標(biāo)準(zhǔn)是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后的燈具無灰塵，燈具內(nèi)無
無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；樓梯的標(biāo)準(zhǔn)是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網(wǎng)、悟跡等；衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內(nèi)無異味、臭味；宿舍樓層通道、地面標(biāo)準(zhǔn)：目視，干凈，無污漬、無雜物。
三、水電及公共設(shè)施管理
1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容：
〔1〕檢查學(xué)生生活區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實(shí)清理工作。
〔2〕檢查生活區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維修。
〔3〕檢查有無損毀公共設(shè)施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞，立即進(jìn)行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處分。
〔4〕檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
〔5〕檢查學(xué)生生活區(qū)大門、圍墻等設(shè)施是否完好。
〔6〕配電局部電纜溝〔豎井〕無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關(guān)運(yùn)行無影響等。
2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務(wù)出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系。
3、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財物由我方承當(dāng)，但我方不承當(dāng)大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施工程的費(fèi)用。
物業(yè)管理方案13
一、概述
某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌。
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運(yùn)行機(jī)制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營環(huán)境圖
四、人事
人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)。
序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注
1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。
2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。
3辦事員3文書、財務(wù)、勞資、后勤等。財會要持證
4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。
5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。
7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100。
五、經(jīng)營預(yù)測
a)經(jīng)營收入：19.14萬元(年度，以下省略)
物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬元
應(yīng)收12.6萬元
30000120.35=126000(元)
預(yù)計收入11.34萬元(收繳率90)
維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬元
特約服務(wù)：5.8萬元
其他收入：1.5萬元
b)支出：20.25萬元
人員工資福利：14萬元
辦公費(fèi)用：2.5萬元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)
維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬元
稅金：1.05萬元
不可預(yù)見費(fèi)用：1.2萬元
c)潤虧：-1.11萬元
d)物業(yè)接管期間
前期投入：10萬元(辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)
e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算：21.962萬元/年，0.61元/月M
2(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)
序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計
1經(jīng)理112001200
2經(jīng)營部主任1800800
3辦事員36001800
4物業(yè)管理員1800800
5安全護(hù)衛(wèi)員75003500
6水電工1700700
7保潔員2400800
工資總額合計9600
工資總額合計：9600元/月;115200元/年
福利：11520023=26496(元/年)
合計：14..17萬元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬元
(3)綠化管理費(fèi)：綠化率451.04萬M21元/年M2=1.04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人xx月80元/月人=0.192萬元
(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人200元/年人=0.14萬元
(6)辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25計算
5.52萬元25=1.38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10計算即1萬元
(8)稅費(fèi)：按營收5.5繳納即1.052萬元
(9)保險費(fèi)：暫不投保
(10)合理利潤：按營收8計算1.36萬元
但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價格指導(dǎo)價格為0.35元/月M2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗(yàn)收
既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;
供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;
房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);
落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;
接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式
物業(yè)管理方案14
根據(jù)豪洋家園小區(qū)特點(diǎn)，結(jié)合集團(tuán)經(jīng)營發(fā)展理念，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。在方案實(shí)施的過程中，真誠的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)。使豪洋家園小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光小區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)和諧多贏的生活目標(biāo)。
一、物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化
員工隊(duì)伍：打造敬業(yè)、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn)、嚴(yán)實(shí)的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)管理隊(duì)伍。
工作作風(fēng)：積極、精細(xì)、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務(wù)原則：服務(wù)第一、業(yè)主至上。
服務(wù)理念：用心用力用真情，做實(shí)做精做到位，在日常工作中實(shí)踐中不斷戰(zhàn)勝自我，超越自我，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，社會效益一流。
管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高;也許不會令您最滿意，我們一定做得最用心。
管理模式：運(yùn)用三個手段，建設(shè)三大品質(zhì)工程，實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)要求。三個手段：專業(yè)化人才，規(guī)范化管理，精細(xì)化服務(wù)。
三個品質(zhì)：人才品質(zhì)，管理品質(zhì)，服務(wù)品質(zhì)。
三項(xiàng)要求：工作無差錯，管理無死角，服務(wù)無挑剔。
發(fā)展目標(biāo)：文化引領(lǐng)，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，外塑品牌。
二、物業(yè)總體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
(一)建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主報修、求助、建議、問詢、投訴、質(zhì)疑等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
(二)設(shè)立業(yè)主信息建議箱，收集業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見，對合理意見及時整改。
(三)建立落實(shí)維修制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。
(四)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。
(五)常規(guī)性服務(wù)
1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)：棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯;物業(yè)外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
2、共用設(shè)備設(shè)施管理：保證設(shè)備與環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患;公用配套設(shè)施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統(tǒng)設(shè)備齊全，完好無損，可隨時啟用;積極組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災(zāi)安全隱患。
3、秩序維護(hù)及車輛管理：安保人員文明執(zhí)勤，語言規(guī)范，能正確處理突發(fā)事件;出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴(yán)格，出入有登記;地下停車庫停放整齊，場地整潔。
4、環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人、定地點(diǎn)、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量;環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，垃圾日產(chǎn)日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高清潔衛(wèi)生意識。
5、綠化管理：綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。
三、物業(yè)資源，人員配置
1、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
(1)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：生活0.6元/㎡/月。
(2)水費(fèi)：2.00元/噸。
(3)電費(fèi)：0.6元/度
(4)地下車庫固定車位管理費(fèi)70元/月(一次性交一年優(yōu)惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時停車10元/天，超出規(guī)定時間加收1元/小時。
(5)小區(qū)門前廣場及學(xué)校鐘粹門廣場禁止停車，違者按5元/小時處罰。
(6)小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁車輛通行，特殊事情經(jīng)允許后可駕車進(jìn)入小區(qū)，進(jìn)入小區(qū)后請停車入臨時車位，滯停時間不得超過兩小時，違者按10元/小時處罰。
豪洋學(xué)校園區(qū)后勤管理部
二〇xx年二月十一日
物業(yè)管理方案15
根據(jù)“后勤總公司20xx年工作重點(diǎn)”的總體要求和“物業(yè)管理中心關(guān)于確定20xx年為物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定”，結(jié)合實(shí)際，現(xiàn)制定“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”活動方案如下：
一、指導(dǎo)思想和總體要求
以“解放思想、擴(kuò)大開放、迅速提高質(zhì)量、迅速占領(lǐng)市場”為指導(dǎo)思想，堅持發(fā)展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，強(qiáng)化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā)展，做到市場有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高，經(jīng)濟(jì)效益有新的突破，中心面貌有新的變化，及時做好學(xué)校西進(jìn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，為教學(xué)工作的正常運(yùn)行提供強(qiáng)有力的后勤保障。
二、工作目標(biāo)
緊緊圍繞中心工作，加強(qiáng)常規(guī)管理，注重工作實(shí)效，以“重視質(zhì)量，深化改革，加速發(fā)展”為工作重點(diǎn)，努力做到：加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高服務(wù)意識；加強(qiáng)管理，提高服務(wù)水平；加強(qiáng)考核，提高服務(wù)效率，使服務(wù)工作力求做到有預(yù)見性、有高效性，以確保各項(xiàng)服務(wù)保障工作順利開展，并實(shí)現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”的各項(xiàng)工作目標(biāo)，為總公司的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展作出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
時間活動內(nèi)容日常工作責(zé)任部門審核結(jié)果三月份物管中心辦公室、各個部門會議宣傳動員，三張板報宣傳教育，各個部門擬定創(chuàng)優(yōu)方案和聯(lián)系一個物業(yè)服務(wù)對象實(shí)施創(chuàng)優(yōu)服務(wù)，取得經(jīng)驗(yàn)，啟動創(chuàng)優(yōu)工作。
1、發(fā)揮社會監(jiān)督作用，邀請監(jiān)督員對物管中心各部門的工作明察暗訪，提出針對問題的改進(jìn)意見。對好的作法加以宣傳和推廣。
2、每月搞2次培訓(xùn)。3、每月搞2次質(zhì)量檢查。
4、中心辦公室召開兩月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)。
5、實(shí)施計劃在執(zhí)行過程中可以修訂完善。
四月份
各個部門搞2次職業(yè)培訓(xùn)；搞一次副經(jīng)理以上管理人員到社會物業(yè)小區(qū)參觀學(xué)習(xí)考察；派遣人員到社會物業(yè)小區(qū)實(shí)習(xí)，學(xué)以致用；發(fā)放優(yōu)質(zhì)服務(wù)卡，方便業(yè)主服務(wù)需要；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)，聘請業(yè)主代表參加會議，找出不足，及時整改提高。
五月份搞一次崗位練兵和職業(yè)競賽，全面提高物業(yè)服務(wù)的專業(yè)技能和服務(wù)水平；搞一次“便民服務(wù)”（亦可以會同總公司一起搞）；搞一次顧客滿意度調(diào)查，同時成立業(yè)主委員會。六月份
開展“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”咨詢活動，了解和解決師生員工反映的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)，找出不足，及時整改提高。各個部門搞一次針對難點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動，促使其物業(yè)條件根本改善，并且長期保證質(zhì)量。
七月份
全面檢查、鞏固落實(shí)本學(xué)期創(chuàng)優(yōu)情況，寫出物業(yè)創(chuàng)優(yōu)工作小結(jié)。部門搞出假期安全、抗旱保苗及假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案，并付諸實(shí)施。
八月份
全面檢查督促、貫徹落實(shí)“假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案”，保障師生員工暑假正常生活。
九月份
結(jié)合新生入學(xué)江津校區(qū)建設(shè)，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的改進(jìn)實(shí)施。
十月份
進(jìn)行物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)技術(shù)的改進(jìn)實(shí)施。
十一月份
進(jìn)行物業(yè)管理創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)管理創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)管理的改進(jìn)實(shí)施。搞一次顧客滿意度調(diào)查。
十二月份
進(jìn)行溫馨、和諧物業(yè)大討論及其培訓(xùn)，搞好溫馨、和諧物業(yè)。管理層研究先行進(jìn)入江津校區(qū)物業(yè)人員名單。
一月份
總結(jié)全年優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)，予以評價，形成文件，使之規(guī)范化制度化。
